Tributação das rendas em Portugal: arrendamento de longa duração e Alojamento Local

Se arrenda um apartamento ou uma moradia em Portugal, o imposto que paga depende sobretudo de uma questão: trata-se de um arrendamento de longa duração a um inquilino que lá vive, ou de um arrendamento de curta duração a turistas explorado como Alojamento Local (AL)? Os dois são tributados de formas completamente diferentes. 2026 trouxe também uma grande mudança para os senhorios de longa duração: uma taxa de 10% para rendas moderadas. Este guia aborda ambos os regimes tal como se aplicam aos rendimentos de 2025 (declarados em 2026) e aos rendimentos de 2026 (declarados em 2027).

Arrendamento de longa duração: rendimentos da categoria F

A renda de um contrato de arrendamento normal constitui rendimentos prediais, da categoria F do IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares). Por defeito, não é somada aos seus outros rendimentos. É tributada separadamente a uma taxa autónoma fixa sobre a renda líquida, ou seja, a renda recebida menos as despesas dedutíveis.

Taxas em 2026

O que mudou:

• A lei "Mais Habitação" (Lei n.º 56/2023) baixou a taxa habitacional de 28% para 25% e redefiniu as reduções para contratos longos nos valores acima. Muitos sites ainda mostram os escalões antigos (23%, 20% e assim por diante), que já não se aplicam.
• O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, acrescentou uma taxa de 10% para as rendas de contratos destinados exclusivamente a habitação, cuja renda mensal não ultrapasse 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026. Isso corresponde a €2.300, e o limite pode ser atualizado por portaria. Aplica-se às rendas recebidas de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, em contratos novos e existentes, salvo se já se aplicar uma taxa mais baixa (como os 5% de um contrato de 20 anos).

A Autoridade Tributária confirmou numa informação vinculativa que a taxa de 10% também se pode aplicar quando o inquilino é uma empresa. O contrato tem de identificar a pessoa que vai lá viver e indicar que o imóvel se destina exclusivamente a habitação. Se a renda ultrapassar o limite, ou se o imóvel não for usado para habitação, aplicam-se as taxas normais.

Um novo regime de renda acessível, o RSAA (regime simplificado de arrendamento acessível), entrou em vigor a 1 de setembro de 2026. Se a renda ficar abaixo de um teto fixado em 80% da renda mediana do município, e o contrato for para habitação permanente com duração mínima de três anos, a renda fica totalmente isenta de IRS. O contrato tem de ser submetido na plataforma do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana).

Optar pelo englobamento

Se for residente fiscal em Portugal, pode optar pelo englobamento: somar a renda líquida aos seus outros rendimentos, para que seja tributada às taxas progressivas do IRS em vez da taxa autónoma. Isto só compensa quando o seu rendimento global é baixo. Com uma taxa autónoma de 10% agora disponível para a maioria das rendas correntes, raramente ajuda. Faça as contas das duas formas no simulador do Portal das Finanças antes de escolher.

Despesas dedutíveis

Pode deduzir as despesas efetivamente suportadas para obter ou manter a renda, imóvel a imóvel:

• obras de conservação e manutenção, incluindo as pagas nos 24 meses anteriores ao primeiro arrendamento, desde que o imóvel não tenha tido outra utilização entretanto
• IMI (imposto municipal sobre imóveis) e imposto do selo do ano em que a renda é tributada
• encargos de condomínio obrigatórios da fração
• seguro de renda e outros custos que comprove terem sido necessários para obter a renda

Não dedutíveis: juros do crédito à habitação e outros encargos financeiros, amortizações, mobiliário, eletrodomésticos, decoração e AIMI (o adicional ao IMI sobre patrimónios imobiliários de valor elevado). Guarde as faturas emitidas com o seu NIF (número de identificação fiscal). As Finanças podem pedir comprovativos.

Exemplo: um apartamento habitacional arrendado por €1.000 por mês rende €12.000 por ano. Com €2.000 de despesas dedutíveis (IMI, condomínio, uma reparação), a renda líquida é de €10.000. À taxa de 10%, o imposto é de €1.000. A 25% teria sido de €2.500.

Obrigações dos senhorios de longa duração

Estes são os passos que os senhorios estrangeiros mais esquecem:

1. Comunicar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças (declaração do imposto do selo, Modelo 2) até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. O mesmo se aplica quando o contrato é alterado ou cessa.
2. Pagar o imposto do selo: 10% de uma renda mensal, pago uma única vez, até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. É liquidado quando submete a declaração.
3. Emitir um recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças por cada pagamento, incluindo cauções e adiantamentos.
4. Declarar as rendas no Anexo F da declaração anual de IRS (Modelo 3), entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte.

Quem está dispensado de emitir recibos eletrónicos: senhorios com 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior, senhorios de arrendamentos rurais, e senhorios que não têm caixa postal eletrónica (nem são obrigados a tê-la) e que receberam no ano anterior rendas não superiores a duas vezes o IAS (Indexante dos Apoios Sociais) (€1.045 para 2025). Se usar esta dispensa, tem de entregar a declaração anual de rendas, o Modelo 44, até ao fim de fevereiro, relativa ao ano anterior.

Se o inquilino for uma empresa ou um empresário com contabilidade organizada, tem de fazer retenção na fonte quando lhe paga: 25%, ou 10% nos contratos elegíveis de renda moderada. Trata-se de um pagamento por conta que é deduzido ao imposto devido na sua declaração anual.

Senhorios não residentes

As rendas de imóveis situados em Portugal são tributadas em Portugal, viva onde viver, por isso precisa de um NIF português e tem de entregar todos os anos uma declaração de IRS com o Anexo F.

• Aplicam-se as mesmas taxas autónomas: 25% para habitacional e 28% para não habitacional. A regra dos 10% para rendas moderadas não está limitada a residentes. Confirme que se aplica ao seu caso antes de entregar a declaração.
• Os residentes noutro país da UE ou do EEE podem, em alguns casos, optar por ser tributados às taxas progressivas que se aplicariam a um residente. Se isso compensa depende dos seus rendimentos a nível mundial.
• Os não residentes não podem optar pelo englobamento como os residentes.
• Se vive fora da UE/EEE, pode ter de nomear um representante fiscal em Portugal, a menos que adira às notificações eletrónicas no Portal das Finanças.
• O seu país de residência também vai normalmente tributar as rendas, concedendo em regra um crédito pelo imposto pago em Portugal ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação. Guarde a sua nota de liquidação portuguesa como comprovativo.

Não sabe se é considerado residente? Consulte quando se torna residente fiscal em Portugal.

Alojamento Local: arrendamento de curta duração a turistas

O arrendamento de curta duração a turistas não é categoria F. É uma atividade empresarial, tributada na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Antes do primeiro hóspede

1. Registe o AL na câmara municipal através do Balcão Único Eletrónico. O seu número de registo passa a constar do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) e tem de aparecer nos seus anúncios. A câmara municipal pode opor-se ao registo dentro de um prazo definido, e algumas zonas têm restrições ou áreas de contenção. A suspensão de novos registos em apartamentos e as renovações quinquenais dos registos, introduzidas pelo "Mais Habitação", foram revertidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
2. Abra atividade (início de atividade) nas Finanças para alojamento local, escolhendo o regime simplificado ou a contabilidade organizada.
3. Faça o seguro de responsabilidade civil obrigatório para o AL e organize a faturação para emitir uma fatura por cada estadia.

Como são tributados os rendimentos de AL

No regime simplificado (disponível até €200.000 de volume de negócios anual), não deduz os custos reais. Um coeficiente determina que parte do rendimento bruto é tributável:

• 0,35 para AL em moradia ou apartamento: 35% do volume de negócios é tributado
• 0,50 para moradia ou apartamento situado numa área de contenção definida pelo município
• 0,15 para outras modalidades de AL, como os estabelecimentos de hospedagem

O montante tributável é somado aos seus outros rendimentos e tributado às taxas progressivas do IRS. O coeficiente de 0,35 depende também de comprovar despesas reais equivalentes a 15% do volume de negócios: faturas com o seu NIF que afete à atividade no e-fatura, mais 4% do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Se ficar aquém, a diferença é acrescentada ao seu rendimento tributável.

Exemplo: €20.000 de reservas num apartamento fora de uma área de contenção dão €7.000 de rendimento tributável, tributado em conjunto com os seus outros rendimentos.

Em vez do regime simplificado, pode optar pela contabilidade organizada e deduzir os custos reais. Pode também optar, em cada ano, por tributar os rendimentos de AL em moradia ou apartamento segundo as regras da categoria F, continuando a declará-los no Anexo B. A opção mais barata depende dos seus custos e dos seus outros rendimentos.

IVA, taxa turística e CEAL

• IVA: o AL está normalmente sujeito a IVA. Se o seu volume de negócios em Portugal ficou abaixo de €15.000 no ano anterior, pode usar o regime de isenção das pequenas empresas. Acima disso, liquida IVA e entrega declarações. Pergunte a um contabilista que taxa se aplica às suas estadias.
• Taxa turística: muitos municípios, incluindo Lisboa e Porto, cobram uma taxa por noite que recebe dos hóspedes e entrega à câmara municipal. Os montantes e as isenções variam, por isso confirme as regras do seu município.
• CEAL: a contribuição extraordinária sobre o AL criada em 2023 foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024 e deixou de ser cobrada.

Arrendamento de longa duração vs Alojamento Local em resumo

Erros comuns

• Não comunicar o contrato de arrendamento. É uma obrigação legal punida com coimas, e um contrato registado é a base para os recibos e para as taxas reduzidas.
• Deduzir custos não dedutíveis, como juros do crédito à habitação ou mobiliário novo.
• Partir do princípio de que um alojamento para turistas é "só uma renda". Sem registo municipal e sem atividade aberta, os rendimentos de AL ficam numa situação irregular, cara de corrigir mais tarde.
• Esquecer o imposto na venda. Um imóvel afeto ao AL conta como ativo empresarial, o que afeta a mais-valia na venda. Consulte venda de imóveis e mais-valias. O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou também uma exclusão de tributação para as mais-valias reinvestidas em habitação de renda moderada.
• Falhar a declaração. Os rendimentos de rendas têm de ser declarados todos os anos. Consulte como entregar a declaração de IRS sendo estrangeiro.

Quando recorrer a um contabilista

Pode tratar sozinho de um único arrendamento de longa duração: comunicar o contrato, emitir os recibos e preencher o Anexo F. Vale a pena pedir ajuda se:

• explora um Alojamento Local e tem de escolher entre o regime simplificado, a contabilidade organizada e a opção pela categoria F, além de gerir o IVA e o e-fatura
• é não residente e precisa de coordenar a tributação portuguesa com a do seu país de residência
• tem vários imóveis, comproprietários, uma empresa como inquilina, ou quer beneficiar da taxa de 10%, da isenção do RSAA ou da exclusão por reinvestimento

Um contabilista certificado pode entregar as suas declarações e faturas e verificar se os seus contratos cumprem as condições para as taxas reduzidas. No Accountants Hub pode comparar contabilistas especializados em imobiliário.