Impuestos sobre rentas de alquiler en Portugal: alquiler de larga duración y Alojamento Local

Si alquila un piso o una casa en Portugal, el impuesto que paga depende sobre todo de una pregunta: ¿se trata de un alquiler de larga duración a un inquilino que vive allí, o de un alquiler turístico de corta duración explotado como Alojamento Local (AL, alojamiento local con licencia)? Ambos tributan de formas completamente distintas. Además, 2026 trajo un gran cambio para los propietarios que alquilan a largo plazo: un tipo del 10% para las rentas moderadas. Esta guía cubre ambos regímenes tal como se aplican a las rentas de 2025 (declaradas en 2026) y a las rentas de 2026 (declaradas en 2027).

Alquileres de larga duración: rentas de la categoría F

La renta de un contrato de alquiler normal son rendimentos prediais, rendimientos inmobiliarios de la categoría F del IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, impuesto sobre la renta de las personas físicas). Por defecto no se suman a sus demás rentas. Tributan por separado a un tipo fijo "autónomo" sobre la renta neta, es decir, la renta cobrada menos los gastos deducibles.

Tipos en 2026

Qué ha cambiado:

• La ley "Mais Habitação" (Lei 56/2023) redujo el tipo de la vivienda del 28% al 25% y fijó las reducciones para contratos largos en las cifras anteriores. Muchas webs siguen mostrando los tramos antiguos (23%, 20%, etc.), que ya no se aplican.
• El Decreto-Lei 97/2026, de 20 de mayo de 2026, añadió un tipo del 10% para las rentas de contratos destinados exclusivamente a vivienda en los que la renta mensual no supere 2,5 veces el salario mínimo nacional de 2026. Eso equivale a €2.300, y el límite puede actualizarse por orden ministerial. Se aplica a las rentas cobradas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029, en contratos nuevos y existentes, salvo que ya se aplique un tipo inferior (como el 5% de un contrato de 20 años).

La administración tributaria ha confirmado en una consulta vinculante que el tipo del 10% también puede aplicarse cuando el inquilino es una empresa. El contrato debe indicar el nombre de la persona que vivirá en el inmueble y que este se destina exclusivamente a vivienda. Si la renta supera el límite, o el inmueble no se usa como vivienda, se aplican los tipos normales.

Un nuevo régimen de alquiler asequible, el RSAA (regime simplificado de arrendamento acessível), entró en vigor el 1 de septiembre de 2026. Si su renta se mantiene por debajo de un tope fijado en el 80% de la renta mediana municipal, y el contrato es de vivienda permanente con una duración mínima de tres años, la renta está totalmente exenta del IRS. El contrato debe presentarse en la plataforma del IHRU (instituto de la vivienda).

Optar por la acumulación (englobamento)

Si es residente fiscal en Portugal, puede optar por el englobamento: sumar su renta neta a sus demás rentas para que tribute a los tipos progresivos del IRS en lugar del tipo fijo. Solo compensa cuando sus ingresos totales son bajos. Ahora que existe un tipo fijo del 10% para la mayoría de los alquileres corrientes, rara vez resulta ventajoso. Haga el cálculo de ambas formas en el simulador del Portal das Finanças antes de decidir.

Gastos deducibles

Puede deducir los gastos que haya pagado efectivamente para obtener o proteger la renta, inmueble por inmueble:

• obras de mantenimiento y reparación, incluidas las pagadas en los 24 meses anteriores al primer contrato, siempre que el inmueble no se haya destinado a otro uso entretanto
• el IMI (impuesto municipal sobre inmuebles) y el impuesto de sello del año en que tributa la renta
• las cuotas obligatorias de comunidad del piso
• el seguro de impago de alquiler (seguro de renda) y otros costes que pueda demostrar que fueron necesarios para obtener la renta

No deducibles: los intereses hipotecarios y otros gastos financieros, la amortización, los muebles, los electrodomésticos, la decoración y el AIMI (el impuesto adicional sobre patrimonios inmobiliarios de alto valor). Conserve las facturas emitidas con su NIF (número de identificação fiscal, número de identificación fiscal). Hacienda puede pedirle justificantes.

Ejemplo: un piso de vivienda alquilado por €1.000 al mes genera €12.000 al año. Con €2.000 de gastos deducibles (IMI, comunidad, una reparación), la renta neta es de €10.000. Al tipo del 10%, el impuesto es de €1.000. Al 25% habría sido de €2.500.

Trámites para propietarios de alquileres de larga duración

Estos son los pasos que los propietarios extranjeros pasan por alto con más frecuencia:

1. Comunique el contrato en el Portal das Finanças (la declaración del impuesto de sello, Modelo 2) antes de que termine el mes siguiente al inicio del contrato. Lo mismo se aplica cuando el contrato se modifica o se extingue.
2. Pague el impuesto de sello (imposto do selo): el 10% de una mensualidad, una sola vez, antes de que termine el mes siguiente al inicio del contrato. Se liquida al presentar la declaración.
3. Emita un recibo de renta electrónico (recibo de renda eletrónico) en el Portal das Finanças por cada pago, incluidas fianzas y anticipos.
4. Declare la renta en el Anexo F de su declaración anual del IRS (Modelo 3), que se presenta entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente.

Quién no está obligado a emitir recibos electrónicos: los propietarios que tenían 65 años o más el 31 de diciembre del año anterior, los propietarios de arrendamientos rústicos y los propietarios que no tienen buzón electrónico (ni están obligados a tenerlo) y cobraron en rentas no más del doble del IAS (índice de apoyos sociales) el año anterior (€1.045 para 2025). Si se acoge a esta exención, debe presentar la declaración anual de rentas, el Modelo 44, antes de que termine febrero respecto al año anterior.

Si su inquilino es una empresa o un negocio con contabilidad organizada, debe practicar una retención al pagarle: el 25%, o el 10% en los contratos de renta moderada que cumplan los requisitos. Se trata de un pago a cuenta que se descuenta del impuesto debido en su declaración anual.

Propietarios no residentes

Las rentas de inmuebles portugueses tributan en Portugal viva usted donde viva, así que necesita un NIF portugués y debe presentar cada año una declaración del IRS con el Anexo F.

• Se aplican los mismos tipos autónomos: 25% para vivienda y 28% para uso no residencial. La norma del 10% para rentas moderadas no está limitada a los residentes. Confirme que se le aplica antes de presentar la declaración.
• Los residentes en otro país de la UE o del EEE pueden, en algunos casos, optar por tributar a los tipos progresivos que se aplicarían a un residente. Que eso le convenga depende de sus rentas mundiales.
• Los no residentes no pueden usar el englobamento como los residentes.
• Si vive fuera de la UE/EEE, puede necesitar un representante fiscal en Portugal, salvo que se dé de alta en las notificaciones electrónicas del Portal das Finanças.
• Su país de residencia normalmente también gravará la renta, por lo general concediendo un crédito por el impuesto portugués en virtud del convenio para evitar la doble imposición. Conserve su liquidación portuguesa (nota de liquidação) como justificante.

¿No está seguro de si cuenta como residente? Consulte cuándo pasa a ser residente fiscal en Portugal.

Alojamento Local: alquileres turísticos de corta duración

El alquiler de corta duración a turistas no es categoría F. Es una actividad empresarial que tributa en la categoría B (rendimientos empresariales y profesionales).

Antes de su primer huésped

1. Registre el AL en el ayuntamiento (câmara municipal) a través del Balcão Único Eletrónico online. Su número de registro pasa al registro nacional de AL (RNAL) y debe figurar en sus anuncios. El ayuntamiento puede oponerse a un registro dentro de un plazo determinado, y algunas zonas tienen restricciones o zonas de contención. La congelación de nuevas licencias en apartamentos y las renovaciones quinquenales de licencias de "Mais Habitação" fueron revertidas por el Decreto-Lei 76/2024.
2. Dé de alta una actividad (início de atividade) en Finanças para alojamiento local, eligiendo el régimen simplificado o la contabilidad organizada.
3. Contrate el seguro de responsabilidad civil obligatorio para el AL y organice la facturación para emitir una factura por cada estancia.

Cómo tributan los ingresos del AL

En el régimen simplificado (disponible hasta €200.000 de facturación anual), no se deducen los gastos reales. Un coeficiente determina qué parte de los ingresos brutos es imponible:

• 0,35 para AL en una casa o un piso (moradia o apartamento): tributa el 35% de la facturación
• 0,50 para una casa o un piso en una zona de contención (área de contenção) fijada por el ayuntamiento
• 0,15 para otros tipos de AL, como las casas de huéspedes (estabelecimentos de hospedagem)

La base imponible se suma a sus demás rentas y tributa a los tipos progresivos del IRS. El coeficiente de 0,35 depende además de que justifique gastos reales equivalentes al 15% de la facturación: facturas con su NIF que asigne a la actividad en e-fatura, más el 4% del valor patrimonial tributario del inmueble (VPT). Si no llega, la diferencia se suma a su base imponible.

Ejemplo: €20.000 en reservas en un piso situado fuera de una zona de contención dan €7.000 de base imponible, que tributa junto con sus demás rentas.

En lugar del régimen simplificado, puede optar por la contabilidad organizada y deducir los gastos reales. También puede optar cada año por que los ingresos de AL de una casa o un piso tributen según las normas de la categoría F, aunque se sigan declarando en el Anexo B. Cuál es la opción más barata depende de sus gastos y de sus demás rentas.

IVA, tasa turística y CEAL

• IVA: el AL suele estar sujeto a IVA. Si su facturación en Portugal se mantuvo por debajo de €15.000 el año anterior, puede acogerse a la exención para pequeñas empresas. Por encima de esa cifra, debe repercutir IVA y presentar declaraciones. Pregunte a un contable qué tipo se aplica a sus estancias.
• Tasa turística (taxa turística): muchos municipios, entre ellos Lisboa y Oporto, cobran una tasa por noche que usted recauda de los huéspedes e ingresa al ayuntamiento. Los importes y las exenciones varían, así que consulte las normas de su municipio.
• CEAL: la contribución extraordinaria sobre el AL creada en 2023 fue derogada por el Decreto-Lei 57/2024 y ya no se cobra.

Alquiler de larga duración frente a Alojamento Local de un vistazo

Errores frecuentes

• No registrar el contrato. Es una obligación legal sancionada con multas si se incumple, y un contrato registrado es la base para los recibos y para los tipos reducidos.
• Deducir gastos no deducibles, como los intereses hipotecarios o muebles nuevos.
• Dar por hecho que un alquiler turístico es "solo un alquiler". Sin registro municipal y sin actividad dada de alta, los ingresos del AL son irregulares y caros de regularizar después.
• Olvidar el impuesto al vender. Un inmueble destinado a AL se considera un activo empresarial, lo que afecta a la ganancia patrimonial en la venta. Consulte venta de inmuebles y ganancias patrimoniales. El Decreto-Lei 97/2026 también creó una exclusión de la ganancia patrimonial para las ganancias reinvertidas en vivienda de renta moderada.
• No presentar la declaración. Las rentas de alquiler deben declararse todos los años. Consulte cómo presentar la declaración del IRS siendo expatriado.

Cuándo contratar a un contable

Puede gestionar usted mismo un único alquiler de larga duración: registrar el contrato, emitir los recibos y rellenar el Anexo F. Merece la pena buscar ayuda si:

• explota un Alojamento Local y debe elegir entre el régimen simplificado, la contabilidad organizada y la opción de la categoría F, y gestionar el IVA y e-fatura
• no es residente y necesita coordinar la tributación portuguesa con la de su país
• tiene varios inmuebles, copropietarios, una empresa como inquilino, o quiere aplicar el tipo del 10%, la exención del RSAA o la exención por reinversión

Un contabilista certificado (contable certificado) puede presentar sus declaraciones y facturas y comprobar que sus contratos cumplen las condiciones para los tipos reducidos. En Accountants Hub puede comparar contables especializados en inmuebles.