Steuern auf Mieteinnahmen in Portugal: Langzeitvermietung und Alojamento Local

Wenn Sie in Portugal eine Wohnung oder ein Haus vermieten, hängt die Steuer vor allem von einer Frage ab: Handelt es sich um einen langfristigen Mietvertrag mit einem Mieter, der dort wohnt, oder um eine kurzfristige Ferienvermietung, betrieben als Alojamento Local (AL, lizenzierte Ferienunterkunft)? Beide werden völlig unterschiedlich besteuert. 2026 brachte außerdem eine große Änderung für Langzeitvermieter: einen Satz von 10 % für moderate Mieten. Dieser Leitfaden behandelt beide Regime, wie sie für das Einkommensjahr 2025 (Erklärung 2026) und das Einkommensjahr 2026 (Erklärung 2027) gelten.

Langzeitvermietung: Einkünfte der Kategorie F

Mieteinnahmen aus einem normalen Mietvertrag sind rendimentos prediais, Einkünfte aus Immobilien in der Kategorie F des IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, Einkommensteuer). Standardmäßig werden sie nicht zu Ihren übrigen Einkünften addiert. Sie werden gesondert zu einem pauschalen „autonomen“ Satz auf Ihre Nettomiete besteuert, also die erhaltene Miete abzüglich absetzbarer Ausgaben.

Steuersätze 2026

Was sich geändert hat:

• Das Gesetz „Mais Habitação“ (Lei 56/2023) senkte den Satz für Wohnraum von 28 % auf 25 % und legte die Ermäßigungen für lange Verträge auf die obigen Werte neu fest. Viele Websites zeigen noch die alten Stufen (23 %, 20 % usw.), die nicht mehr gelten.
• Das Decreto-Lei 97/2026 vom 20. Mai 2026 führte einen Satz von 10 % für Mieten aus Verträgen ein, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, wenn die Monatsmiete das 2,5-Fache des nationalen Mindestlohns 2026 nicht übersteigt. Das ergibt 2.300 €, und die Grenze kann per Ministerialverordnung angepasst werden. Er gilt für Mieten, die vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 vereinnahmt werden, bei neuen und bestehenden Verträgen, sofern nicht bereits ein niedrigerer Satz (etwa 5 % für einen Mietvertrag über 20 Jahre) gilt.

Die Steuerbehörde hat in einer verbindlichen Auskunft bestätigt, dass der Satz von 10 % auch gelten kann, wenn eine Gesellschaft der Mieter ist. Der Mietvertrag muss die Person nennen, die dort wohnen wird, und festhalten, dass die Immobilie ausschließlich Wohnzwecken dient. Liegt die Miete über der Grenze oder wird die Immobilie nicht zum Wohnen genutzt, gelten die normalen Sätze.

Ein neues Programm für bezahlbare Mieten, das RSAA (regime simplificado de arrendamento acessível), startete am 1. September 2026. Wenn Ihre Miete unter einer Obergrenze von 80 % der kommunalen Medianmiete bleibt und der Mietvertrag einen Hauptwohnsitz betrifft und mindestens drei Jahre läuft, ist die Miete vollständig von der IRS befreit. Der Vertrag muss auf der Plattform des IHRU (Wohnungsbauinstitut) eingereicht werden.

Option zur Zusammenveranlagung (englobamento)

Wenn Sie in Portugal steuerlich ansässig sind, können Sie englobamento wählen: Ihre Nettomiete wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und dann statt zum Pauschalsatz zu den progressiven IRS-Sätzen besteuert. Das lohnt sich nur bei insgesamt niedrigem Einkommen. Da für die meisten gewöhnlichen Mieten jetzt ein Pauschalsatz von 10 % zur Verfügung steht, hilft es selten. Rechnen Sie beide Varianten im Simulator auf dem Portal das Finanças durch, bevor Sie sich entscheiden.

Absetzbare Ausgaben

Sie können Ausgaben absetzen, die Sie tatsächlich bezahlt haben, um die Miete zu erzielen oder zu sichern, jeweils pro Immobilie:

• Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, einschließlich Arbeiten, die in den 24 Monaten vor dem ersten Mietvertrag bezahlt wurden, sofern die Immobilie in der Zwischenzeit nicht anderweitig genutzt wurde
• IMI (kommunale Grundsteuer) und Stempelsteuer für das Jahr, in dem die Miete besteuert wird
• verpflichtende Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft (condomínio) für die Wohnung
• Mietausfallversicherung (seguro de renda) und andere Kosten, die nachweislich nötig waren, um die Miete zu erzielen

Nicht absetzbar: Hypothekenzinsen und andere Finanzierungskosten, Abschreibungen, Möbel, Haushaltsgeräte, Dekoration und AIMI (die zusätzliche Grundsteuer auf hochwertige Immobilienbestände). Bewahren Sie Rechnungen auf, die auf Ihre NIF (número de identificação fiscal, Steuernummer) ausgestellt sind. Das Finanzamt kann Nachweise verlangen.

Beispiel: Eine Wohnung, die für 1.000 € im Monat vermietet wird, bringt 12.000 € im Jahr. Bei 2.000 € absetzbaren Ausgaben (IMI, Eigentümergemeinschaft, eine Reparatur) beträgt die Nettomiete 10.000 €. Zum Satz von 10 % beträgt die Steuer 1.000 €. Bei 25 % wären es 2.500 € gewesen.

Formalitäten für Langzeitvermieter

Diese Schritte übersehen ausländische Vermieter am häufigsten:

1. Melden Sie den Mietvertrag auf dem Portal das Finanças an (die Erklärung zur Stempelsteuer, Modelo 2), und zwar bis zum Ende des Monats nach Mietbeginn. Dasselbe gilt, wenn sich der Vertrag ändert oder endet.
2. Zahlen Sie die Stempelsteuer (imposto do selo): 10 % einer Monatsmiete, einmalig, bis zum Ende des Monats nach Mietbeginn. Sie wird bei Einreichung der Erklärung festgesetzt.
3. Stellen Sie eine elektronische Mietquittung aus (recibo de renda eletrónico) auf dem Portal das Finanças, und zwar für jede Zahlung, einschließlich Kautionen und Vorauszahlungen.
4. Erklären Sie die Miete in Anexo F Ihrer jährlichen IRS-Erklärung (Modelo 3), die zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres eingereicht wird.

Wer keine elektronischen Quittungen ausstellen muss: Vermieter, die am 31. Dezember des Vorjahres 65 Jahre oder älter waren, Vermieter mit landwirtschaftlichen Pachtverträgen sowie Vermieter, die kein elektronisches Postfach haben (und keines haben müssen) und im Vorjahr nicht mehr als das Doppelte des IAS (Sozialindex) an Miete erhalten haben (1.045 € für 2025). Wenn Sie diese Befreiung nutzen, müssen Sie die jährliche Mieterklärung Modelo 44 bis Ende Februar für das Vorjahr einreichen.

Ist Ihr Mieter eine Gesellschaft oder ein Unternehmen mit ordnungsgemäßer Buchführung (contabilidade organizada), muss er bei der Zahlung Steuer einbehalten: 25 % bzw. 10 % bei begünstigten Mietverträgen mit moderater Miete. Das ist eine Vorauszahlung, die auf die Steuer aus Ihrer Jahreserklärung angerechnet wird.

Nicht ansässige Vermieter

Mieteinnahmen aus portugiesischen Immobilien werden in Portugal besteuert, egal wo Sie leben. Sie brauchen daher eine portugiesische NIF und müssen jedes Jahr eine IRS-Erklärung mit Anexo F einreichen.

• Es gelten dieselben autonomen Sätze: 25 % für Wohnraum und 28 % für Nicht-Wohnraum. Die 10-%-Regel für moderate Mieten ist nicht auf Ansässige beschränkt. Vergewissern Sie sich vor der Erklärung, dass sie auf Sie zutrifft.
• Personen, die in einem anderen EU- oder EWR-Land ansässig sind, können in manchen Fällen wählen, zu den progressiven Sätzen besteuert zu werden, die für einen Ansässigen gelten würden. Ob das hilft, hängt von Ihrem Welteinkommen ab.
• Nicht Ansässige können englobamento nicht so nutzen wie Ansässige.
• Wenn Sie außerhalb der EU/des EWR leben, brauchen Sie möglicherweise einen steuerlichen Vertreter in Portugal, es sei denn, Sie melden sich für elektronische Benachrichtigungen auf dem Portal das Finanças an.
• Ihr Heimatland besteuert die Miete in der Regel ebenfalls und rechnet die portugiesische Steuer normalerweise nach dem Doppelbesteuerungsabkommen an. Bewahren Sie Ihren portugiesischen Steuerbescheid (nota de liquidação) als Nachweis auf.

Sie sind nicht sicher, ob Sie als ansässig gelten? Lesen Sie, wann Sie in Portugal steuerlich ansässig werden.

Alojamento Local: kurzfristige Ferienvermietung

Kurzfristige Vermietung an Touristen fällt nicht unter Kategorie F. Sie ist eine gewerbliche Tätigkeit und wird in Kategorie B (Einkünfte aus Gewerbe und selbstständiger Arbeit) besteuert.

Vor dem ersten Gast

1. Melden Sie das AL bei der Gemeinde an (câmara municipal), über den Online-Dienst Balcão Único Eletrónico. Ihre Registrierungsnummer wird in das nationale AL-Register (RNAL) aufgenommen und muss in Ihren Inseraten erscheinen. Die Gemeinde kann einer Registrierung innerhalb einer bestimmten Frist widersprechen, und in manchen Gebieten gelten Beschränkungen oder Eindämmungszonen. Der durch „Mais Habitação“ eingeführte Stopp neuer Lizenzen für Wohnungen und die fünfjährige Lizenzverlängerung wurden durch das Decreto-Lei 76/2024 rückgängig gemacht.
2. Melden Sie eine Tätigkeit an (início de atividade) beim Finanzamt (Finanças) für Ferienunterkünfte und wählen Sie das vereinfachte Regime oder die ordnungsgemäße Buchführung.
3. Schließen Sie die für AL vorgeschriebene Haftpflichtversicherung ab und richten Sie die Rechnungsstellung so ein, dass Sie für jeden Aufenthalt eine Rechnung ausstellen.

Wie AL-Einkünfte besteuert werden

Im vereinfachten Regime (regime simplificado, verfügbar bis 200.000 € Jahresumsatz) ziehen Sie keine tatsächlichen Kosten ab. Ein Koeffizient bestimmt, welcher Teil Ihrer Bruttoeinnahmen steuerpflichtig ist:

• 0,35 für AL in einem Haus oder einer Wohnung (moradia oder apartamento): 35 % des Umsatzes werden besteuert
• 0,50 für ein Haus oder eine Wohnung in einem von der Gemeinde festgelegten Eindämmungsgebiet (área de contenção)
• 0,15 für andere AL-Arten, etwa Gästehäuser (estabelecimentos de hospedagem)

Der steuerpflichtige Betrag wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und zu den progressiven IRS-Sätzen besteuert. Der Koeffizient von 0,35 setzt außerdem voraus, dass Sie tatsächliche Ausgaben in Höhe von 15 % des Umsatzes nachweisen: Rechnungen mit Ihrer NIF, die Sie in e-fatura der Tätigkeit zuordnen, zuzüglich 4 % des steuerlichen Werts der Immobilie (VPT). Erreichen Sie diesen Wert nicht, wird die Differenz Ihrem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet.

Beispiel: 20.000 € an Buchungen für eine Wohnung außerhalb eines Eindämmungsgebiets ergeben 7.000 € steuerpflichtiges Einkommen, das zusammen mit Ihren übrigen Einkünften besteuert wird.

Statt des vereinfachten Regimes können Sie die ordnungsgemäße Buchführung (contabilidade organizada) wählen und tatsächliche Kosten abziehen. Sie können auch jedes Jahr wählen, AL-Einkünfte aus einem Haus oder einer Wohnung nach den Regeln der Kategorie F besteuern zu lassen, weiterhin erklärt in Anexo B. Welche Option am günstigsten ist, hängt von Ihren Kosten und Ihren übrigen Einkünften ab.

Mehrwertsteuer, Touristensteuer und CEAL

• Mehrwertsteuer (IVA): AL unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer. Wenn Ihr Umsatz in Portugal im Vorjahr unter 15.000 € blieb, können Sie die Kleinunternehmerbefreiung nutzen. Darüber berechnen Sie Mehrwertsteuer und reichen Erklärungen ein. Fragen Sie einen Steuerberater, welcher Satz für Ihre Aufenthalte gilt.
• Touristensteuer (taxa turística): Viele Gemeinden, darunter Lissabon und Porto, erheben eine Gebühr pro Nacht, die Sie von den Gästen einziehen und an die Gemeinde abführen. Beträge und Befreiungen sind unterschiedlich; prüfen Sie daher die Regeln Ihrer Gemeinde.
• CEAL: Die 2023 eingeführte außerordentliche AL-Abgabe wurde durch das Decreto-Lei 57/2024 aufgehoben und wird nicht mehr erhoben.

Langzeitvermietung und Alojamento Local im Überblick

Häufige Fehler

• Den Mietvertrag nicht anmelden. Das ist eine gesetzliche Pflicht, deren Versäumnis mit Bußgeldern geahndet wird, und ein angemeldeter Vertrag ist die Grundlage für Quittungen und für die ermäßigten Sätze.
• Nicht absetzbare Kosten abziehen, etwa Hypothekenzinsen oder neue Möbel.
• Annehmen, eine Ferienvermietung sei „nur Miete“. Ohne kommunale Registrierung und angemeldete Tätigkeit sind AL-Einkünfte irregulär und lassen sich später nur teuer bereinigen.
• Die Steuer beim Verkauf vergessen. Eine für AL genutzte Immobilie gilt als Betriebsvermögen, was sich auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf auswirkt. Siehe Immobilienverkauf und Veräußerungsgewinne. Das Decreto-Lei 97/2026 hat außerdem eine Steuerbefreiung für Veräußerungsgewinne geschaffen, die in Wohnraum mit moderater Miete reinvestiert werden.
• Die Erklärung versäumen. Mieteinnahmen müssen jedes Jahr erklärt werden. Siehe Ihre IRS-Steuererklärung in Portugal als Expat.

Wann sich ein Steuerberater lohnt

Einen einzelnen Langzeitmietvertrag können Sie selbst verwalten: den Vertrag anmelden, Quittungen ausstellen und Anexo F ausfüllen. Hilfe lohnt sich, wenn:

• Sie ein Alojamento Local betreiben und zwischen vereinfachtem Regime, ordnungsgemäßer Buchführung und der Option der Kategorie F wählen sowie Mehrwertsteuer und e-fatura verwalten müssen
• Sie nicht ansässig sind und die portugiesische Steuer mit der Ihres Heimatlands abstimmen müssen
• Sie mehrere Immobilien, Miteigentümer oder eine Gesellschaft als Mieter haben oder den Satz von 10 %, die RSAA-Befreiung oder die Reinvestitionsbegünstigung nutzen möchten

Ein contabilista certificado (zertifizierter Buchhalter) kann Ihre Erklärungen und Rechnungen einreichen und prüfen, ob Ihre Verträge die Voraussetzungen für die ermäßigten Sätze erfüllen. Auf Accountants Hub können Sie Steuerberater mit Schwerpunkt Immobilien vergleichen.