Belasting op huurinkomsten in Portugal: langdurige verhuur en Alojamento Local

Verhuurt u een appartement of huis in Portugal, dan hangt de belasting die u betaalt vooral af van één vraag: gaat het om een langdurig huurcontract met een huurder die er woont, of om kortdurende vakantieverhuur als Alojamento Local (AL, vergunde lokale accommodatie)? De twee worden op totaal verschillende manieren belast. 2026 bracht bovendien een grote verandering voor langdurige verhuurders: een tarief van 10% voor gematigde huren. Deze gids behandelt beide regelingen zoals ze gelden voor inkomstenjaar 2025 (aangifte in 2026) en inkomstenjaar 2026 (aangifte in 2027).

Langdurige verhuur: inkomsten in Categoria F

Huur uit een gewoon huurcontract valt onder rendimentos prediais, inkomsten uit onroerend goed in Categoria F van de IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, inkomstenbelasting). Standaard wordt deze huur niet bij uw overige inkomen opgeteld. Ze wordt apart belast tegen een vast "autonoom" tarief over uw netto huur, dat wil zeggen de ontvangen huur min aftrekbare kosten.

Tarieven in 2026

Wat er veranderde:

• De wet "Mais Habitação" (Lei 56/2023) verlaagde het tarief voor woninghuur van 28% naar 25% en stelde de verlagingen voor lange contracten opnieuw vast op de bovenstaande percentages. Veel websites tonen nog de oudere schijven (23%, 20% enzovoort), die niet meer gelden.
• Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei 2026 voegde een tarief van 10% toe voor huur uit contracten die uitsluitend voor bewoning worden gebruikt, waarbij de maandhuur niet hoger is dan 2,5 keer het nationale minimumloon van 2026. Dat komt neer op €2.300, en de grens kan per ministeriële regeling worden aangepast. Het geldt voor huur die wordt ontvangen van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029, voor nieuwe en bestaande contracten, tenzij al een lager tarief geldt (zoals 5% voor een contract van 20 jaar).

De belastingdienst heeft in een bindend besluit (ruling) bevestigd dat het 10%-tarief ook kan gelden als een bedrijf de huurder is. Het contract moet de persoon noemen die er zal wonen en vermelden dat de woning uitsluitend voor bewoning is. Ligt de huur boven de grens, of wordt de woning niet als woonruimte gebruikt, dan gelden de normale tarieven.

Een nieuwe regeling voor betaalbare huur, het RSAA (regime simplificado de arrendamento acessível), is op 1 september 2026 van start gegaan. Blijft uw huur onder een plafond van 80% van de gemeentelijke mediane huur, en is het contract voor een hoofdverblijf met een looptijd van minstens drie jaar, dan is de huur volledig vrijgesteld van IRS. Het contract moet worden ingediend op het platform van het IHRU (het huisvestingsinstituut).

Kiezen voor samentelling (englobamento)

Bent u fiscaal inwoner van Portugal, dan kunt u kiezen voor englobamento: uw netto huur bij uw overige inkomen optellen, zodat die tegen de progressieve IRS-tarieven wordt belast in plaats van tegen het vaste tarief. Dat loont alleen als uw totale inkomen laag is. Nu voor de meeste gewone huren een vast tarief van 10% beschikbaar is, helpt het zelden. Reken beide varianten door in de simulator op Portal das Finanças voordat u kiest.

Aftrekbare kosten

U mag kosten aftrekken die u werkelijk hebt betaald om de huur te verdienen of te behouden, per woning:

• onderhoud en reparaties, inclusief werkzaamheden die zijn betaald in de 24 maanden vóór het eerste huurcontract, mits de woning in de tussentijd niet voor iets anders is gebruikt
• IMI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting) en zegelrecht over het jaar waarin de huur wordt belast
• verplichte bijdragen aan de vereniging van eigenaars (condomínio) voor het appartement
• huurgarantieverzekering (seguro de renda) en andere kosten waarvan u kunt aantonen dat ze nodig waren om de huur te verkrijgen

Niet aftrekbaar: hypotheekrente en andere financieringskosten, afschrijvingen, meubels, apparaten, decoratie en AIMI (de aanvullende onroerendezaakbelasting op waardevolle vastgoedportefeuilles). Bewaar facturen die op uw NIF (número de identificação fiscal, fiscaal nummer) zijn uitgeschreven. De belastingdienst kan om bewijs vragen.

Rekenvoorbeeld: een woonappartement dat voor €1.000 per maand wordt verhuurd, brengt €12.000 per jaar op. Met €2.000 aan aftrekbare kosten (IMI, condomínio, een reparatie) is de netto huur €10.000. Tegen het 10%-tarief is de belasting €1.000. Tegen 25% zou die €2.500 zijn geweest.

Papierwerk voor langdurige verhuurders

Dit zijn de stappen die buitenlandse verhuurders het vaakst missen:

1. Meld het huurcontract op Portal das Finanças (de aangifte zegelrecht, Modelo 2) uiterlijk aan het eind van de maand na de ingangsdatum van het contract. Hetzelfde geldt als het contract wordt gewijzigd of beëindigd.
2. Betaal het zegelrecht (imposto do selo): 10% van één maand huur, eenmalig te betalen, uiterlijk aan het eind van de maand na de ingangsdatum van het contract. Het wordt in rekening gebracht wanneer u de aangifte indient.
3. Reik een elektronische huurkwitantie uit (recibo de renda eletrónico) op Portal das Finanças voor elke betaling, inclusief waarborgsommen en vooruitbetalingen.
4. Geef de huur aan in Anexo F van uw jaarlijkse IRS-aangifte (Modelo 3), in te dienen tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar.

Wie geen elektronische kwitanties hoeft uit te reiken: verhuurders die op 31 december van het voorgaande jaar 65 jaar of ouder waren, verhuurders met pachtcontracten voor landelijk gebied, en verhuurders die geen elektronische brievenbus hebben (en er ook geen verplicht zijn) en het jaar ervoor niet meer dan twee keer de IAS (de sociale referentie-index) aan huur ontvingen (€1.045 voor 2025). Maakt u gebruik van deze vrijstelling, dan moet u de jaarlijkse huuraangifte, Modelo 44, uiterlijk eind februari over het voorgaande jaar indienen.

Is uw huurder een bedrijf of een onderneming met een volledige boekhouding, dan moet die bij betaling belasting inhouden: 25%, of 10% voor kwalificerende contracten met gematigde huur. Dit is een voorheffing die wordt verrekend met de belasting die u volgens uw jaarlijkse aangifte verschuldigd bent.

Niet-ingezeten verhuurders

Huur uit Portugees vastgoed wordt in Portugal belast, waar u ook woont. U hebt dus een Portugees NIF nodig en moet elk jaar een IRS-aangifte met Anexo F indienen.

• Dezelfde autonome tarieven gelden: 25% voor woninghuur en 28% voor niet-woninghuur. De 10%-regeling voor gematigde huur is niet beperkt tot inwoners. Controleer of die op u van toepassing is voordat u aangifte doet.
• Inwoners van een ander EU- of EER-land kunnen in sommige gevallen kiezen voor belasting tegen de progressieve tarieven die voor een inwoner zouden gelden. Of dat voordelig is, hangt af van uw wereldinkomen.
• Niet-inwoners kunnen englobamento niet gebruiken zoals inwoners dat kunnen.
• Woont u buiten de EU/EER, dan hebt u mogelijk een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal nodig, tenzij u zich aanmeldt voor elektronische notificaties op Portal das Finanças.
• Uw woonland belast de huur meestal ook en geeft dan normaal een verrekening voor de Portugese belasting op grond van het belastingverdrag. Bewaar uw Portugese aanslag (nota de liquidação) als bewijs.

Weet u niet zeker of u als inwoner geldt? Zie wanneer u fiscaal inwoner van Portugal wordt.

Alojamento Local: kortdurende vakantieverhuur

Kortdurende verhuur aan toeristen valt niet onder Categoria F. Het is een ondernemingsactiviteit, belast in Categoria B (inkomsten uit onderneming en beroep).

Vóór uw eerste gast

1. Registreer de AL bij de gemeente (câmara municipal) via het online Balcão Único Eletrónico. Uw registratienummer komt in het nationale AL-register (RNAL) en moet op uw advertenties staan. De gemeente kan binnen een bepaalde termijn bezwaar maken tegen een registratie, en in sommige gebieden gelden beperkingen of beheersingszones. De stop op nieuwe vergunningen voor appartementen en de vijfjaarlijkse verlenging van vergunningen uit "Mais Habitação" zijn teruggedraaid door Decreto-Lei 76/2024.
2. Open een activiteit (início de atividade) bij Finanças voor lokale accommodatie, en kies voor de vereenvoudigde regeling of een volledige boekhouding.
3. Sluit de voor AL verplichte aansprakelijkheidsverzekering af en richt uw facturering zo in dat u voor elk verblijf een factuur uitreikt.

Hoe AL-inkomsten worden belast

Onder de vereenvoudigde regeling (regime simplificado, beschikbaar tot €200.000 jaaromzet) trekt u geen werkelijke kosten af. Een coëfficiënt bepaalt welk deel van uw bruto-inkomsten belastbaar is:

• 0,35 voor AL in een huis of appartement (moradia of apartamento): 35% van de omzet wordt belast
• 0,50 voor een huis of appartement in een beheersingsgebied (área de contenção) dat de gemeente heeft aangewezen
• 0,15 voor andere AL-vormen, zoals pensions (estabelecimentos de hospedagem)

Het belastbare bedrag wordt bij uw overige inkomen opgeteld en belast tegen de progressieve IRS-tarieven. De coëfficiënt van 0,35 hangt er ook van af dat u werkelijke kosten aantoont ter hoogte van 15% van de omzet: facturen op uw NIF die u in e-fatura aan de activiteit toewijst, plus 4% van de fiscale waarde van de woning (VPT). Komt u tekort, dan wordt het verschil bij uw belastbaar inkomen opgeteld.

Rekenvoorbeeld: €20.000 aan boekingen in een appartement buiten een beheersingsgebied levert €7.000 belastbaar inkomen op, belast samen met uw overige inkomen.

In plaats van de vereenvoudigde regeling kunt u kiezen voor een volledige boekhouding (contabilidade organizada) en de werkelijke kosten aftrekken. U kunt er ook elk jaar voor kiezen om AL-inkomsten uit een huis of appartement te laten belasten volgens de regels van Categoria F, die u nog steeds in Anexo B aangeeft. Welke optie het goedkoopst is, hangt af van uw kosten en uw overige inkomen.

Btw, toeristenbelasting en de CEAL

• Btw (IVA): AL is meestal btw-plichtig. Bleef uw omzet in Portugal in het voorgaande jaar onder €15.000, dan kunt u de vrijstelling voor kleine ondernemingen gebruiken. Daarboven rekent u btw en doet u aangifte. Vraag een boekhouder welk tarief op uw verblijven van toepassing is.
• Toeristenbelasting (taxa turística): veel gemeenten, waaronder Lissabon en Porto, heffen een bedrag per nacht dat u bij gasten int en aan de gemeente afdraagt. Bedragen en vrijstellingen verschillen, dus controleer de regels van uw gemeente.
• CEAL: de buitengewone AL-heffing die in 2023 werd ingevoerd, is ingetrokken bij Decreto-Lei 57/2024 en wordt niet meer geheven.

Langdurige verhuur vs Alojamento Local in één oogopslag

Veelgemaakte fouten

• Het huurcontract niet registreren. Het is een wettelijke verplichting met boetes als u het nalaat, en een geregistreerd contract is de basis voor kwitanties en voor de verlaagde tarieven.
• Niet-aftrekbare kosten aftrekken, zoals hypotheekrente of nieuwe meubels.
• Aannemen dat vakantieverhuur "gewoon huur" is. Zonder gemeentelijke registratie en een geopende activiteit zijn AL-inkomsten onregelmatig en is dat later duur om recht te zetten.
• De belasting bij verkoop vergeten. Een woning die voor AL is gebruikt, telt als ondernemingsvermogen, wat gevolgen heeft voor de meerwaarde bij verkoop. Zie vastgoed verkopen en meerwaarde. Decreto-Lei 97/2026 voerde ook een vrijstelling in voor meerwaarden die worden herbelegd in woningen met gematigde huur.
• De aangifte missen. Huurinkomsten moeten elk jaar worden aangegeven. Zie uw IRS-belastingaangifte als expat.

Wanneer u een boekhouder inschakelt

Eén langdurig huurcontract kunt u zelf afhandelen: het contract registreren, kwitanties uitreiken en Anexo F invullen. Hulp inschakelen loont als:

• u een Alojamento Local exploiteert en moet kiezen tussen de vereenvoudigde regeling, een volledige boekhouding en de optie voor Categoria F, en btw en e-fatura moet beheren
• u niet in Portugal woont en de Portugese belasting moet afstemmen op die van uw woonland
• u meerdere woningen hebt, mede-eigenaren, een bedrijf als huurder, of gebruik wilt maken van het 10%-tarief, de RSAA-vrijstelling of de herbeleggingsvrijstelling

Een contabilista certificado (gecertificeerde boekhouder) kan uw aangiften en facturen verzorgen en controleren of uw contracten voldoen aan de voorwaarden voor de verlaagde tarieven. Op Accountants Hub kunt u boekhouders vergelijken die gespecialiseerd zijn in vastgoed.