Impôt sur les revenus locatifs au Portugal : location longue durée et Alojamento Local

Si vous louez un appartement ou une maison au Portugal, l’impôt que vous payez dépend surtout d’une question : s’agit-il d’un bail de longue durée à un locataire qui y vit, ou d’une location saisonnière de courte durée exploitée en Alojamento Local (AL, hébergement local agréé) ? Les deux sont imposés de manière totalement différente. 2026 a aussi apporté un grand changement pour les bailleurs de longue durée : un taux de 10 % pour les loyers modérés. Ce guide couvre les deux régimes tels qu’ils s’appliquent aux revenus de 2025 (déclarés en 2026) et aux revenus de 2026 (déclarés en 2027).

Location longue durée : revenus de catégorie F

Les loyers d’un bail ordinaire sont des rendimentos prediais, des revenus fonciers de la catégorie F de l’IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, impôt sur le revenu des personnes physiques). Par défaut, ils ne s’ajoutent pas à vos autres revenus. Ils sont imposés séparément à un taux forfaitaire « autonome » sur votre loyer net, c’est-à-dire les loyers perçus moins les charges déductibles.

Les taux en 2026

Ce qui a changé :

• La loi « Mais Habitação » (Lei 56/2023) a abaissé le taux sur l’habitation de 28 % à 25 % et redéfini les réductions pour les baux longs selon les chiffres ci-dessus. De nombreux sites affichent encore les anciens paliers (23 %, 20 %, etc.), qui ne s’appliquent plus.
• Le décret-loi 97/2026 du 20 mai 2026 a ajouté un taux de 10 % pour les loyers de baux exclusivement à usage d’habitation, lorsque le loyer mensuel ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum national de 2026. Cela représente 2 300 €, plafond qui peut être actualisé par arrêté ministériel. Il s’applique aux loyers perçus du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, sur les contrats nouveaux et en cours, sauf si un taux plus bas (comme 5 % pour un bail de 20 ans) s’applique déjà.

L’administration fiscale a confirmé dans un rescrit que le taux de 10 % peut aussi s’appliquer lorsque le locataire est une société. Le bail doit nommer la personne qui occupera le logement et préciser qu’il est exclusivement à usage d’habitation. Si le loyer dépasse le plafond, ou si le bien n’est pas utilisé comme logement, les taux normaux s’appliquent.

Un nouveau dispositif de loyer abordable, le RSAA (regime simplificado de arrendamento acessível), est entré en vigueur le 1er septembre 2026. Si votre loyer reste sous un plafond fixé à 80 % du loyer médian de la commune, et que le bail porte sur une résidence permanente pour au moins trois ans, le loyer est entièrement exonéré d’IRS. Le contrat doit être déposé sur la plateforme de l’IHRU (institut du logement).

Opter pour la globalisation (englobamento)

Si vous êtes résident fiscal portugais, vous pouvez choisir l’englobamento : ajouter votre loyer net à vos autres revenus pour qu’il soit imposé au barème progressif de l’IRS au lieu du taux forfaitaire. Ce n’est intéressant que si vos revenus globaux sont faibles. Avec un taux forfaitaire de 10 % désormais disponible pour la plupart des loyers ordinaires, c’est rarement avantageux. Faites le calcul dans les deux cas avec le simulateur du Portal das Finanças avant de choisir.

Charges déductibles

Vous pouvez déduire, bien par bien, les dépenses effectivement payées pour percevoir ou préserver le loyer :

• les travaux d’entretien et de réparation, y compris ceux payés dans les 24 mois précédant le premier bail, à condition que le bien n’ait servi à rien d’autre entre-temps
• l’IMI (taxe foncière municipale) et le droit de timbre de l’année d’imposition du loyer
• les charges de copropriété obligatoires de l’appartement
• l’assurance loyers impayés (seguro de renda) et les autres frais dont vous pouvez démontrer qu’ils étaient nécessaires pour obtenir le loyer

Non déductibles : les intérêts d’emprunt et autres frais financiers, l’amortissement, le mobilier, l’électroménager, la décoration et l’AIMI (l’impôt foncier additionnel sur les patrimoines de grande valeur). Conservez les factures établies à votre NIF (número de identificação fiscal, numéro fiscal). L’administration fiscale peut demander des justificatifs.

Exemple : un appartement loué 1 000 € par mois rapporte 12 000 € par an. Avec 2 000 € de charges déductibles (IMI, copropriété, une réparation), le loyer net s’élève à 10 000 €. Au taux de 10 %, l’impôt est de 1 000 €. À 25 %, il aurait été de 2 500 €.

Formalités pour les bailleurs de longue durée

Voici les étapes que les propriétaires étrangers oublient le plus souvent :

1. Déclarer le bail sur le Portal das Finanças (la déclaration de droit de timbre, Modelo 2) avant la fin du mois suivant le début du bail. Il en va de même lorsque le contrat est modifié ou prend fin.
2. Payer le droit de timbre (imposto do selo) : 10 % d’un mois de loyer, payé une seule fois, avant la fin du mois suivant le début du bail. Il est liquidé au moment où vous déposez la déclaration.
3. Émettre une quittance de loyer électronique (recibo de renda eletrónico) sur le Portal das Finanças pour chaque paiement, y compris les cautions et les avances.
4. Déclarer les loyers dans l’Anexo F de votre déclaration annuelle d’IRS (Modelo 3), déposée entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante.

Qui est dispensé des quittances électroniques : les bailleurs âgés de 65 ans ou plus au 31 décembre de l’année précédente, les bailleurs de baux ruraux, et les bailleurs qui n’ont pas de boîte aux lettres électronique (et ne sont pas tenus d’en avoir une) et qui ont perçu l’année précédente au plus deux fois l’IAS (indice des aides sociales) en loyers (1 045 € pour 2025). Si vous utilisez cette dispense, vous devez déposer la déclaration annuelle des loyers, Modelo 44, avant la fin février pour l’année précédente.

Si votre locataire est une société ou une entreprise tenant une comptabilité organisée, il doit pratiquer une retenue à la source lorsqu’il vous paie : 25 %, ou 10 % pour les baux éligibles au loyer modéré. Il s’agit d’un acompte imputé sur l’impôt dû dans votre déclaration annuelle.

Bailleurs non résidents

Les loyers d’un bien portugais sont imposés au Portugal où que vous viviez : vous avez donc besoin d’un NIF portugais et devez déposer chaque année une déclaration d’IRS avec l’Anexo F.

• Les mêmes taux autonomes s’appliquent : 25 % pour l’habitation et 28 % pour le non-résidentiel. La règle des 10 % pour les loyers modérés n’est pas réservée aux résidents. Vérifiez qu’elle s’applique à votre cas avant de déclarer.
• Les résidents d’un autre pays de l’UE ou de l’EEE peuvent, dans certains cas, choisir d’être imposés au barème progressif applicable à un résident. Que ce soit avantageux dépend de vos revenus mondiaux.
• Les non-résidents ne peuvent pas recourir à l’englobamento comme les résidents.
• Si vous vivez hors de l’UE/EEE, vous pourriez devoir désigner un représentant fiscal au Portugal, sauf si vous adhérez aux notifications électroniques sur le Portal das Finanças.
• Votre pays de résidence imposera généralement aussi les loyers, en accordant normalement un crédit pour l’impôt portugais en vertu de la convention fiscale. Conservez votre avis d’imposition portugais (nota de liquidação) comme justificatif.

Vous ne savez pas si vous êtes résident ? Consultez quand devient-on résident fiscal au Portugal.

Alojamento Local : locations saisonnières de courte durée

La location de courte durée à des touristes ne relève pas de la catégorie F. C’est une activité professionnelle, imposée en catégorie B (revenus d’activités commerciales et professionnelles).

Avant votre premier client

1. Enregistrez l’AL auprès de la municipalité (câmara municipal) via le Balcão Único Eletrónico en ligne. Votre numéro d’enregistrement est inscrit au registre national des AL (RNAL) et doit figurer sur vos annonces. La municipalité peut s’opposer à un enregistrement dans un délai déterminé, et certaines zones font l’objet de restrictions ou de zones de contention. Le gel des nouvelles licences en appartement et le renouvellement quinquennal des licences prévus par « Mais Habitação » ont été annulés par le décret-loi 76/2024.
2. Déclarez un début d’activité (início de atividade) aux Finanças pour l’hébergement local, en choisissant le régime simplifié ou la comptabilité organisée.
3. Souscrivez l’assurance responsabilité civile obligatoire pour les AL, et organisez votre facturation pour émettre une facture pour chaque séjour.

Comment les revenus d’AL sont imposés

Dans le régime simplifié (accessible jusqu’à 200 000 € de chiffre d’affaires annuel), vous ne déduisez pas vos charges réelles. Un coefficient détermine la part de vos recettes brutes qui est imposable :

• 0,35 pour un AL en maison ou en appartement (moradia ou apartamento) : 35 % du chiffre d’affaires est imposé
• 0,50 pour une maison ou un appartement situé dans une zone de contention (área de contenção) définie par la municipalité
• 0,15 pour les autres types d’AL, comme les maisons d’hôtes (estabelecimentos de hospedagem)

Le montant imposable s’ajoute à vos autres revenus et est imposé au barème progressif de l’IRS. Le coefficient de 0,35 suppose aussi que vous justifiiez de dépenses réelles égales à 15 % du chiffre d’affaires : des factures à votre NIF que vous affectez à l’activité sur e-fatura, plus 4 % de la valeur fiscale du bien (VPT). S’il vous manque des justificatifs, la différence est ajoutée à votre revenu imposable.

Exemple : 20 000 € de réservations pour un appartement hors zone de contention donnent 7 000 € de revenu imposable, imposé avec vos autres revenus.

Au lieu du régime simplifié, vous pouvez choisir la comptabilité organisée et déduire vos charges réelles. Vous pouvez aussi choisir chaque année de faire imposer les revenus d’AL d’une maison ou d’un appartement selon les règles de la catégorie F, tout en les déclarant dans l’Anexo B. L’option la moins coûteuse dépend de vos charges et de vos autres revenus.

TVA, taxe de séjour et CEAL

• TVA (IVA) : l’AL est généralement soumis à la TVA. Si votre chiffre d’affaires au Portugal est resté sous 15 000 € l’année précédente, vous pouvez bénéficier de la franchise des petites entreprises. Au-delà, vous facturez la TVA et déposez des déclarations. Demandez à un comptable quel taux s’applique à vos séjours.
• Taxe de séjour (taxa turística) : de nombreuses municipalités, dont Lisbonne et Porto, perçoivent une taxe par nuitée que vous collectez auprès des clients et reversez à la municipalité. Les montants et les exonérations varient : vérifiez les règles de votre commune.
• CEAL : la contribution extraordinaire sur l’AL créée en 2023 a été abrogée par le décret-loi 57/2024 et n’est plus perçue.

Bail longue durée ou Alojamento Local : l’essentiel en un coup d’œil

Erreurs fréquentes

• Ne pas déclarer le bail. C’est une obligation légale sanctionnée par des amendes, et un contrat enregistré est la base des quittances et des taux réduits.
• Déduire des charges non déductibles comme les intérêts d’emprunt ou des meubles neufs.
• Croire qu’une location saisonnière est « un simple loyer ». Sans enregistrement municipal ni début d’activité, les revenus d’AL sont irréguliers et coûteux à régulariser par la suite.
• Oublier l’impôt à la revente. Un bien utilisé en AL est un actif professionnel, ce qui a une incidence sur la plus-value à la vente. Consultez vendre un bien et les plus-values. Le décret-loi 97/2026 a aussi créé une exclusion des plus-values réinvesties dans des logements à loyer modéré.
• Oublier la déclaration. Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année. Consultez déposer votre déclaration d’IRS en tant qu’expatrié.

Quand faire appel à un comptable

Vous pouvez gérer seul un unique bail de longue durée : enregistrer le contrat, émettre les quittances et remplir l’Anexo F. Il vaut la peine de vous faire aider si :

• vous exploitez un Alojamento Local et devez choisir entre le régime simplifié, la comptabilité organisée et l’option catégorie F, et gérer la TVA et l’e-fatura
• vous êtes non résident et devez coordonner l’impôt portugais avec celui de votre pays de résidence
• vous avez plusieurs biens, des copropriétaires, une société comme locataire, ou souhaitez bénéficier du taux de 10 %, de l’exonération RSAA ou de l’exonération pour réinvestissement

Un contabilista certificado (expert-comptable certifié) peut déposer vos déclarations et vos factures et vérifier que vos contrats remplissent les conditions des taux réduits. Sur Accountants Hub, vous pouvez comparer les comptables spécialisés dans l’immobilier.