Mais-valias na venda de imóveis em Portugal (residentes e não residentes)

Vender um apartamento em Lisboa ou uma moradia no Algarve pode gerar um ganho tributável considerável, a mais-valia. A boa notícia é que Portugal tributa apenas metade da mais-valia, permite deduzir várias despesas e prevê exclusões se reinvestir numa nova habitação. Este guia explica como se calcula a mais-valia, como são tributados residentes e não residentes em 2026, que exclusões existem e como declarar a venda.

Aplica-se a particulares que vendem imóveis que detêm em nome próprio. Os imóveis detidos através de uma sociedade, ou afetos a uma atividade empresarial ou profissional, seguem regras diferentes.

Como se calcula a mais-valia tributável

A mais-valia é a diferença entre o valor por que vendeu e o que o imóvel lhe custou, com alguns ajustamentos previstos no Código do IRS (artigos 44.º a 51.º):

1. Valor de realização. Normalmente, o preço que consta da escritura. Se o valor patrimonial tributário considerado para efeitos de IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) for superior ao preço, a Autoridade Tributária (AT) usa esse valor mais elevado, salvo se provar que o preço real foi inferior.
2. Valor de aquisição. O valor sobre o qual foi liquidado o IMT quando comprou. Nos imóveis herdados ou doados, é o valor considerado para efeitos de imposto do selo.
3. Correção monetária. Se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de aquisição é multiplicado por um coeficiente de desvalorização da moeda. Os coeficientes são publicados todos os anos por portaria para as vendas desse ano, pelo que o valor aplicável a uma venda em 2026 pode só ser conhecido no final do ano.
4. Acrescente as despesas que consiga comprovar, por exemplo:
   • o IMT e o imposto do selo pagos na compra, bem como os emolumentos notariais, de registo predial e os honorários jurídicos da aquisição
   • os encargos com a valorização (obras) realizados nos últimos 12 anos, com faturas
   • as despesas da venda, como a comissão da imobiliária e o certificado energético

Em resumo: mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente) − despesas de aquisição − obras dos últimos 12 anos − despesas de venda.

Guarde todas as faturas, de preferência emitidas com o seu NIF (número de identificação fiscal). Orçamentos de empreiteiros, transferências bancárias sem fatura e obras feitas há mais de 12 anos, em regra, não contam.

Como são tributados os residentes: metade da mais-valia às taxas progressivas

Se é residente fiscal em Portugal (veja quando se torna residente fiscal), 50% da sua mais-valia imobiliária líquida do ano é somada aos seus outros rendimentos (englobamento) e tributada às taxas progressivas normais de IRS. As mais-valias e menos-valias de imóveis vendidos no mesmo ano são compensadas primeiro.

As taxas de 2026, fixadas pelo Orçamento do Estado para 2026 (Lei 73-A/2025), são:

A isto acresce a taxa adicional de solidariedade de 2,5% sobre o rendimento coletável entre €80.000 e €250.000 e de 5% acima de €250.000. Para uma venda feita em 2025 (declarada em 2026), aplica-se a tabela de taxas de 2025, com escalões ligeiramente diferentes.

Como metade da mais-valia é somada ao seu salário, pensão ou rendimentos empresariais, uma venda grande pode levá-lo aos escalões mais altos. Escolher se a venda ocorre no fim de um ano ou no início do seguinte, ou repartir duas vendas por dois anos fiscais, pode alterar o resultado.

Como são tributados os não residentes desde 2023

Até ao final de 2022, os não residentes pagavam uma taxa fixa de 28% sobre 100% da mais-valia, regime que o Tribunal de Justiça da UE considerou discriminatório. O Orçamento do Estado para 2023 (Lei 24-D/2022) alterou as regras para as vendas a partir de 1 de janeiro de 2023:

• Só 50% da mais-valia é tributada, tal como para os residentes.
• Essa metade é tributada às taxas progressivas de IRS da tabela acima, e não a uma taxa fixa.
• A taxa é determinada tendo em conta todos os seus rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal, como se fosse residente. A taxa resultante é aplicada apenas à mais-valia obtida em Portugal. A AT confirmou esta interpretação no Ofício Circulado 20255/2023.

Na prática, isto significa que tem de declarar os seus rendimentos mundiais na declaração portuguesa. Um não residente com rendimentos modestos no estrangeiro paga normalmente menos do que com a antiga regra dos 28%. Um com rendimentos elevados no estrangeiro pode pagar perto da taxa máxima sobre a metade tributável.

Os não residentes também entregam uma declaração de IRS portuguesa (Modelo 3) relativa ao ano da venda. Se vive fora da UE/EEE, confirme se precisa de um representante fiscal em Portugal ou se pode, em alternativa, aderir às notificações eletrónicas da AT. O seu país de residência pode também tributar a mais-valia; as convenções para evitar a dupla tributação permitem, em regra, que Portugal tribute os imóveis aqui situados, com um crédito de imposto no seu país.

Exclusões e casos especiais

Reinvestimento numa nova habitação própria e permanente

A mais-valia da venda da sua habitação própria e permanente fica excluída de tributação se estiverem reunidas todas estas condições (artigo 10.º do Código do IRS):

• O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente ou a do seu agregado familiar, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda (ou ao reinvestimento, se este ocorreu primeiro).
• Reinveste o valor de realização deduzido do empréstimo que amortizar na aquisição, construção, ampliação ou melhoramento de outra habitação própria e permanente em Portugal ou noutro país da UE/EEE que troque informações fiscais com Portugal.
• O reinvestimento ocorre entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
• Declara a intenção de reinvestir, e o montante, na declaração de IRS do ano da venda.
• Passa a viver na nova habitação e fixa nela o seu domicílio fiscal, em regra no prazo de 12 meses após a aquisição.

Se reinvestir apenas parte do dinheiro, só a parte correspondente da mais-valia fica excluída. Se não concluir o reinvestimento, a mais-valia passa a ser tributada, com juros compensatórios. Desde 2026, o prazo de reinvestimento pode ser suspenso se a compra não se concretizar por razões alheias à sua vontade e o caso seguir para tribunal.

Esta exclusão assenta numa habitação que era o seu domicílio fiscal em Portugal, pelo que interessa sobretudo a residentes. Se se mudou para o estrangeiro pouco antes de vender, peça aconselhamento antes de contar com ela.

Reinvestimento em habitação para arrendamento acessível (2026–2029)

Uma regra introduzida pelo Decreto-Lei 97/2026 aplica-se às vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Exclui a mais-valia da venda da sua habitação própria e permanente ou de outros imóveis habitacionais se reinvestir o valor, no mesmo prazo de 24 meses antes/36 meses depois, em habitações em Portugal arrendadas para habitação com rendas dentro dos limites fixados nesse decreto-lei. O imóvel tem de ser arrendado no prazo de seis meses, ficar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos e não ser vendido durante cinco anos. Os limites de renda e as condições são detalhados, por isso confirme-os com um contabilista antes de avançar.

Reinvestimento num produto de reforma (65 ou mais anos ou reformados)

Se você ou o seu cônjuge ou unido de facto têm 65 ou mais anos, ou estão reformados, a mais-valia da venda da habitação própria e permanente pode ficar excluída se, no prazo de seis meses após a venda, usar o valor (deduzido do empréstimo amortizado) para adquirir um produto elegível: um contrato de seguro de vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto, contribuições para o regime público de capitalização ou um Produto Individual de Reforma Pan-Europeu (PEPP). Os produtos de seguros e de fundos de pensões têm de lhe pagar uma prestação regular durante pelo menos 10 anos, com pagamentos anuais não superiores a 7,5% do montante investido.

Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

As mais-valias de imóveis que comprou, herdou ou recebeu por doação antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS) não são, em regra, tributadas, ao abrigo do regime transitório. Ainda assim, declara a venda, no Anexo G1. Os terrenos para construção têm uma data de referência diferente, e a situação pode ser menos clara se um edifício foi construído ou substancialmente reconstruído mais tarde, por isso confirme o seu caso.

Exemplo prático (apenas ilustrativo)

Os valores abaixo são números redondos para efeitos ilustrativos. O coeficiente de 1,20 é um pressuposto, não o valor oficial.

Um residente em Portugal comprou um apartamento em 2014 e vende-o em 2026. Não era a sua habitação própria e permanente.

Se os seus outros rendimentos coletáveis forem €30.000, os €56.000 somam-se a esse valor, num total de €86.000. Com a tabela de 2026, o IRS adicional sobre essa parcela ronda os €23.700, cerca de 21% da mais-valia total, antes das deduções pessoais.

Um não residente com a mesma mais-valia e €30.000 de rendimentos no estrangeiro teria uma taxa baseada em €86.000 de rendimento mundial (uma taxa média de cerca de 35%) aplicada apenas aos €56.000. Isso dá cerca de €19.500.

Se o apartamento fosse a habitação própria e permanente do vendedor e este aplicasse os €400.000 numa nova habitação própria e permanente dentro dos prazos, a mais-valia ficaria totalmente excluída.

Declarar a venda

1. Reúna os documentos: escrituras de compra e de venda, comprovativos de IMT e de imposto do selo, faturas de obras e de despesas, o artigo matricial do imóvel e os extratos do crédito à habitação se for reinvestir.
2. Entregue a declaração de IRS (Modelo 3) do ano da venda entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Uma venda em 2026 vai na declaração entregue em 2027. Veja o nosso guia da declaração de IRS.
3. Preencha o Anexo G com as datas e valores de venda e de aquisição, as despesas e, se for o caso, a intenção de reinvestir e o montante. Use o Anexo G1 para vendas não tributadas, como imóveis adquiridos antes de 1989.
4. Declare o reinvestimento nas declarações seguintes à medida que o concretiza e guarde prova de que a nova habitação é o seu domicílio fiscal.
5. Pague quando a AT emitir a nota de liquidação. Nada é retido na escritura.

Do outro lado do negócio, é o comprador que paga o IMT e o imposto do selo (0,8% do preço) na aquisição, não o vendedor.

Se também arrendou o imóvel, as rendas são tributadas à parte; veja o nosso guia sobre rendimentos prediais.

Erros comuns dos estrangeiros

• Faltam faturas. Obras pagas em dinheiro ou sem fatura em seu nome, em regra, não podem ser deduzidas.
• Esquecer de declarar a intenção de reinvestir na declaração do ano da venda.
• Domicílio fiscal desatualizado. A exclusão depende de o seu domicílio fiscal estar na habitação, tanto na que vende como na que compra.
• Partir do princípio de que os não residentes pagam 28%. Essa regra terminou em 2022, e agora tem de declarar os rendimentos mundiais.
• Vender no ano em que muda de residência. A residência parcial no ano pode alterar as regras aplicáveis à mais-valia.
• Ignorar o imposto no seu país, que pode também tributar a mais-valia e conceder um crédito pelo imposto português.

Como um contabilista pode ajudar

Numa venda simples, com toda a documentação, muitas pessoas entregam a declaração sozinhas. Um contabilista certificado compensa quando a mais-valia é elevada, pretende beneficiar de uma exclusão por reinvestimento, é não residente e tem de declarar rendimentos mundiais, o imóvel foi herdado ou está em compropriedade, ou está a mudar de país por altura da venda. Pode verificar as despesas dedutíveis, aplicar o coeficiente correto, escolher o momento da venda e preencher corretamente o Anexo G. Pode encontrar contabilistas especializados em imóveis ou em IRS no Accountants Hub.