Impuesto sobre la plusvalía al vender un inmueble en Portugal (residentes y no residentes)

Vender un piso en Lisboa o una villa en el Algarve puede generar una ganancia imponible considerable, llamada mais-valia en portugués. La buena noticia es que Portugal solo grava la mitad de la ganancia, permite deducir diversos gastos y ofrece exenciones si reinvierte en una nueva vivienda. Esta guía explica cómo se calcula la ganancia, cómo tributan residentes y no residentes en 2026, qué exenciones existen y cómo declarar la venta.

Trata de particulares que venden inmuebles de su propiedad personal. Los inmuebles en manos de una sociedad, o afectos a una actividad empresarial o profesional, siguen otras normas.

Cómo se calcula la ganancia imponible

La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y lo que le costó el inmueble, con algunos ajustes establecidos en el código del IRS (Código do IRS, artículos 44 a 51):

1. Valor de venta (valor de realização). Normalmente, el precio de la escritura. Si el valor fiscal del inmueble utilizado para el IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, el impuesto sobre transmisiones de inmuebles) es superior al precio, la administración tributaria (AT, Autoridade Tributária) utiliza ese valor más alto, salvo que usted demuestre que el precio real fue inferior.
2. Valor de adquisición. El valor sobre el que se liquidó el IMT cuando compró. En inmuebles heredados o donados es el valor utilizado para el impuesto de sellos (imposto do selo).
3. Ajuste por inflación. Si pasaron más de 24 meses entre la compra y la venta, el valor de adquisición se multiplica por un coeficiente de depreciación monetaria (coeficiente de desvalorização da moeda). Los coeficientes se publican cada año mediante orden ministerial (portaria) para las ventas de ese año, por lo que la cifra para una venta de 2026 puede no confirmarse hasta finales de año.
4. Sume los gastos que pueda acreditar, por ejemplo:
   • el IMT y el impuesto de sellos que pagó al comprar, más los honorarios de notaría, registro de la propiedad y abogados de la compra
   • las obras de mejora (encargos com a valorização) realizadas en los últimos 12 años, con facturas
   • los gastos de la venta, como la comisión de la inmobiliaria y el certificado energético

En resumen: ganancia = valor de venta − (valor de adquisición × coeficiente) − gastos de compra − mejoras de los últimos 12 años − gastos de venta.

Conserve todas las facturas, idealmente emitidas con su NIF (número de identificação fiscal, su número fiscal). Los presupuestos de obra, las transferencias bancarias sin factura y las obras realizadas hace más de 12 años generalmente no cuentan.

Cómo tributan los residentes: la mitad de la ganancia a tipos progresivos

Si es residente fiscal en Portugal (consulte cuándo pasa a ser residente fiscal), el 50 % de su ganancia inmobiliaria neta del año se suma a sus demás ingresos (englobamento, acumulación) y tributa a los tipos progresivos normales del IRS. Primero se compensan las ganancias y pérdidas de los inmuebles vendidos en el mismo año.

Los tipos de 2026, fijados por los Presupuestos Generales del Estado de 2026 (Lei 73-A/2025), son:

Además, se aplica un recargo de solidaridad (taxa adicional de solidariedade) del 2,5 % sobre la base imponible entre 80.000 € y 250.000 € y del 5 % por encima de 250.000 €. Para una venta realizada en 2025 (declarada en 2026) se aplica la tabla de tipos de 2025, con tramos ligeramente distintos.

Como la mitad de la ganancia se suma a su salario, pensión o rendimientos de actividad, una venta importante puede llevarle a los tramos más altos. Elegir si la venta se hace a finales de un año o a principios del siguiente, o repartir dos ventas entre dos ejercicios fiscales, puede cambiar el resultado.

Cómo tributan los no residentes desde 2023

Hasta finales de 2022, los no residentes pagaban un 28 % fijo sobre el 100 % de la ganancia, algo que el Tribunal de Justicia de la UE había considerado discriminatorio. Los Presupuestos del Estado de 2023 (Lei 24-D/2022) cambiaron las normas para las ventas a partir del 1 de enero de 2023:

• Solo tributa el 50 % de la ganancia, como para los residentes.
• Esa mitad tributa a los tipos progresivos del IRS de la tabla anterior, no a un tipo fijo.
• El tipo se determina teniendo en cuenta todos sus ingresos, incluidos los obtenidos fuera de Portugal, como si fuera residente. El tipo resultante se aplica únicamente a la ganancia portuguesa. La AT confirmó esta interpretación en su Ofício Circulado 20255/2023.

En la práctica, esto significa que debe declarar su renta mundial en la declaración portuguesa. Un no residente con ingresos modestos en el extranjero suele pagar menos que con la antigua regla del 28 %. Uno con ingresos elevados en el extranjero puede pagar cerca del tipo máximo sobre la mitad imponible.

Los no residentes también presentan una declaración portuguesa del IRS (Modelo 3) del año de la venta. Si vive fuera de la UE/EEE, compruebe si necesita un representante fiscal en Portugal o si puede utilizar en su lugar las notificaciones electrónicas de la AT. Su país de residencia también puede gravar la ganancia; los convenios para evitar la doble imposición suelen permitir que Portugal grave los inmuebles situados aquí, con un crédito en su país de residencia.

Exenciones y casos especiales

Reinversión en una nueva vivienda habitual

La ganancia por la venta de su vivienda propia y permanente (habitação própria e permanente) queda excluida de tributación si se cumplen todas estas condiciones (artículo 10 del código del IRS):

• El inmueble vendido era su vivienda permanente o la de su unidad familiar, acreditada por su domicilio fiscal (domicílio fiscal), en los 12 meses anteriores a la venta (o a la reinversión, si esta fue anterior).
• Reinvierte el valor de venta menos la hipoteca que cancele en la compra, construcción, ampliación o mejora de otra vivienda permanente en Portugal o en otro país de la UE/EEE que intercambie información tributaria con Portugal.
• La reinversión se produce entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta.
• Declara su intención de reinvertir, y el importe, en la declaración del IRS del año de la venta.
• Se traslada a la nueva vivienda y la convierte en su domicilio fiscal, por lo general en un plazo de 12 meses desde la compra.

Si solo reinvierte una parte del dinero, solo queda exenta la parte correspondiente de la ganancia. Si no completa la reinversión, la ganancia pasa a tributar, con intereses compensatorios. Desde 2026, el plazo de reinversión puede suspenderse si la compra fracasa por motivos ajenos a usted y el asunto llega a los tribunales.

Esta exención gira en torno a una vivienda que era su domicilio fiscal en Portugal, por lo que afecta sobre todo a los residentes. Si se trasladó al extranjero poco antes de vender, pida asesoramiento antes de contar con ella.

Reinversión en vivienda de alquiler asequible (2026–2029)

Una norma introducida por el Decreto-Lei 97/2026 se aplica a las ventas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029. Excluye la ganancia por la venta de su vivienda habitual u otro inmueble residencial si reinvierte el importe obtenido, dentro del mismo plazo de 24 meses antes/36 meses después, en viviendas portuguesas arrendadas para vivienda con rentas dentro de los límites fijados por ese decreto-ley. El inmueble debe arrendarse en un plazo de seis meses, estar alquilado al menos 36 meses en los primeros cinco años y no venderse en cinco años. Los límites de renta y las condiciones son detallados, así que compruébelos con un contable antes de comprometerse.

Reinversión en un producto de pensiones (65 años o más, o jubilados)

Si usted o su cónyuge o pareja tienen 65 años o más, o están jubilados, la ganancia por la venta de su vivienda habitual puede quedar excluida si, en los seis meses siguientes a la venta, destina el importe obtenido (menos la hipoteca cancelada) a adquirir un producto elegible: un contrato de seguro de vida de ahorro, una adhesión individual a un fondo de pensiones abierto, aportaciones al régimen público de capitalización o un Producto Paneuropeo de Pensiones Individuales (PEPP). Los productos de seguros y fondos de pensiones deben pagarle una renta periódica durante al menos 10 años, con pagos anuales no superiores al 7,5 % del importe invertido.

Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 1989

Las ganancias de inmuebles que compró, heredó o recibió en donación antes del 1 de enero de 1989 (cuando entró en vigor el código del IRS) generalmente no tributan, en virtud de normas transitorias. Aun así, debe declarar la venta, en el Anexo G1. Los terrenos para construcción tienen otra fecha límite, y la situación puede ser menos clara si posteriormente se construyó o se reconstruyó sustancialmente un edificio, así que compruebe su caso.

Ejemplo práctico (solo ilustrativo)

Las cifras siguientes son redondeadas y meramente ilustrativas. El coeficiente de 1,20 es un supuesto, no la cifra oficial.

Un residente en Portugal compró un piso en 2014 y lo vende en 2026. No era su vivienda habitual.

Si sus demás ingresos imponibles son de 30.000 €, los 56.000 € se suman a ellos, lo que da 86.000 €. Según la tabla de 2026, el IRS adicional sobre ese tramo asciende aproximadamente a 23.700 €, alrededor del 21 % de la ganancia total, antes de deducciones personales.

Un no residente con la misma ganancia y 30.000 € de ingresos en el extranjero tendría un tipo basado en 86.000 € de renta mundial (un tipo medio de alrededor del 35 %) aplicado solo a los 56.000 €. Eso supone aproximadamente 19.500 €.

Si el piso hubiera sido la vivienda habitual del vendedor y este hubiera destinado los 400.000 € a una nueva vivienda habitual dentro de los plazos, la ganancia quedaría totalmente excluida.

Declarar la venta

1. Reúna los documentos: escrituras de compra y de venta, justificantes del IMT y del impuesto de sellos, facturas de obras y honorarios, la referencia catastral del inmueble (artigo matricial) y los extractos de la hipoteca si va a reinvertir.
2. Presente la declaración del IRS (Modelo 3) del año de la venta entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente. Una venta de 2026 se incluye en la declaración presentada en 2027. Consulte nuestra guía sobre la declaración del IRS.
3. Cumplimente el Anexo G con las fechas y valores de venta y de compra, los gastos y, si procede, su intención de reinvertir y el importe. Utilice el Anexo G1 para las ventas que no tributan, como los inmuebles adquiridos antes de 1989.
4. Declare la reinversión en las declaraciones posteriores a medida que la realice, y conserve la prueba de que la nueva vivienda es su domicilio fiscal.
5. Pague cuando la AT emita la liquidación (nota de liquidação). No se retiene nada en la escritura.

Por la otra parte, es el comprador quien paga el IMT y el impuesto de sellos (0,8 % del precio) de la compra, no el vendedor.

Si además alquiló el inmueble, las rentas tributan por separado; consulte nuestra guía sobre rendimientos del alquiler.

Errores habituales de los extranjeros

• Falta de facturas. Las obras pagadas en efectivo o sin factura a su nombre normalmente no pueden deducirse.
• Olvidar declarar la intención de reinvertir en la declaración del año de la venta.
• Domicilio fiscal sin actualizar. La exención depende de que su domicílio fiscal esté en la vivienda, tanto en la que vende como en la que compra.
• Dar por hecho que los no residentes pagan el 28 %. Esa regla terminó en 2022, y ahora debe declarar su renta mundial.
• Vender en el año en que cambia de residencia. La residencia durante parte del año puede cambiar las normas aplicables a la ganancia.
• Ignorar los impuestos en su país de origen, que también puede gravar la ganancia y conceder un crédito por el impuesto portugués.

Cómo puede ayudarle un contable

En una venta sencilla con toda la documentación, muchas personas presentan la declaración por su cuenta. Un contable certificado (contabilista certificado) merece la pena cuando la ganancia es elevada, piensa acogerse a una exención por reinversión, es no residente y declara su renta mundial, el inmueble fue heredado o está en copropiedad, o cambia de país en torno a la fecha de la venta. Puede revisar los gastos deducibles, aplicar el coeficiente correcto, elegir el momento de la venta y presentar el Anexo G correctamente. Puede encontrar contables especializados en inmuebles o en declaraciones del IRS en Accountants Hub.