Steuer auf Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf in Portugal (Steuerinländer und Nichtansässige)

Der Verkauf einer Wohnung in Lissabon oder einer Villa an der Algarve kann einen beträchtlichen steuerpflichtigen Gewinn erzeugen, auf Portugiesisch mais-valia genannt. Die gute Nachricht: Portugal besteuert nur die Hälfte des Gewinns, lässt den Abzug verschiedener Kosten zu und gewährt Befreiungen, wenn Sie in ein neues Eigenheim reinvestieren. Dieser Leitfaden erklärt, wie der Gewinn berechnet wird, wie Steuerinländer und Nichtansässige 2026 besteuert werden, welche Befreiungen es gibt und wie Sie den Verkauf angeben.

Er behandelt Privatpersonen, die Immobilien in ihrem persönlichen Eigentum verkaufen. Für Immobilien, die über eine Gesellschaft gehalten oder in einem Gewerbe oder einer freiberuflichen Tätigkeit genutzt werden, gelten andere Regeln.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Kosten der Immobilie, mit einigen Anpassungen nach dem IRS-Gesetzbuch (Código do IRS, Artikel 44 bis 51):

1. Veräußerungswert (valor de realização). Normalerweise der Preis in der notariellen Urkunde. Ist der für die IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, die Grunderwerbsteuer) maßgebliche Steuerwert der Immobilie höher als der Preis, setzt die Steuerbehörde (AT, Autoridade Tributária) diesen höheren Wert an, sofern Sie nicht nachweisen, dass der tatsächliche Preis niedriger war.
2. Anschaffungswert. Der Wert, auf den beim Kauf die IMT festgesetzt wurde. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien ist es der für die Stempelsteuer (imposto do selo) angesetzte Wert.
3. Inflationsanpassung. Lagen zwischen Kauf und Verkauf mehr als 24 Monate, wird der Anschaffungswert mit einem Geldentwertungskoeffizienten (coeficiente de desvalorização da moeda) multipliziert. Die Koeffizienten werden jedes Jahr per Ministerialverordnung (portaria) für die Verkäufe des jeweiligen Jahres veröffentlicht, sodass der Wert für einen Verkauf 2026 möglicherweise erst spät im Jahr feststeht.
4. Nachweisbare Kosten hinzurechnen, zum Beispiel:
   • beim Kauf gezahlte IMT und Stempelsteuer sowie Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten für den Kauf
   • Verbesserungsarbeiten (encargos com a valorização) aus den letzten 12 Jahren, mit Rechnungen
   • Verkaufskosten wie Maklerprovision und Energieausweis

Kurz gesagt: Gewinn = Veräußerungswert − (Anschaffungswert × Koeffizient) − Erwerbskosten − Verbesserungen der letzten 12 Jahre − Verkaufskosten.

Bewahren Sie jede Rechnung auf, idealerweise mit Ihrer NIF (número de identificação fiscal, Ihre Steuernummer). Kostenvoranschläge von Handwerkern, Banküberweisungen ohne Rechnung und Arbeiten, die mehr als 12 Jahre zurückliegen, zählen in der Regel nicht.

Wie Steuerinländer besteuert werden: die Hälfte des Gewinns zu progressiven Sätzen

Wenn Sie in Portugal steuerlich ansässig sind (siehe wann Sie steuerlich ansässig werden), werden 50 % Ihres Nettogewinns aus Immobilien des Jahres zu Ihren übrigen Einkünften addiert (englobamento, Zusammenrechnung) und mit den normalen progressiven IRS-Sätzen besteuert. Gewinne und Verluste aus im selben Jahr verkauften Immobilien werden zuvor verrechnet.

Die Sätze für 2026, festgelegt im Staatshaushalt 2026 (Lei 73-A/2025), lauten:

Hinzu kommt ein Solidaritätszuschlag (taxa adicional de solidariedade) von 2,5 % auf steuerpflichtiges Einkommen zwischen €80.000 und €250.000 und von 5 % über €250.000. Für einen Verkauf im Jahr 2025 (angegeben 2026) gilt die Steuertabelle 2025 mit leicht abweichenden Stufen.

Da die Hälfte des Gewinns zu Ihrem Gehalt, Ihrer Rente oder Ihren betrieblichen Einkünften addiert wird, kann ein großer Verkauf Sie in die höchsten Stufen bringen. Ein Verkauf am Ende des einen oder zu Beginn des nächsten Jahres oder die Verteilung zweier Verkäufe auf zwei Steuerjahre kann das Ergebnis verändern.

Wie Nichtansässige seit 2023 besteuert werden

Bis Ende 2022 zahlten Nichtansässige pauschal 28 % auf 100 % des Gewinns, was der Gerichtshof der EU als diskriminierend eingestuft hatte. Der Staatshaushalt 2023 (Lei 24-D/2022) änderte die Regeln für Verkäufe ab dem 1. Januar 2023:

• Nur 50 % des Gewinns werden besteuert, wie bei Steuerinländern.
• Diese Hälfte wird mit den progressiven IRS-Sätzen aus der obigen Tabelle besteuert, nicht mit einem Pauschalsatz.
• Der Steuersatz wird unter Berücksichtigung Ihres gesamten Einkommens, einschließlich der außerhalb Portugals erzielten Einkünfte, ermittelt, als wären Sie ansässig. Der sich ergebende Satz wird nur auf den portugiesischen Gewinn angewendet. Die AT hat diese Auslegung in ihrem Ofício Circulado 20255/2023 bestätigt.

In der Praxis bedeutet das, dass Sie Ihr weltweites Einkommen in der portugiesischen Erklärung angeben müssen. Ein Nichtansässiger mit bescheidenem Einkommen im Ausland zahlt in der Regel weniger als nach der alten 28-%-Regel. Einer mit hohem Einkommen im Ausland kann auf die steuerpflichtige Hälfte nahezu den Spitzensatz zahlen.

Auch Nichtansässige reichen für das Verkaufsjahr eine portugiesische IRS-Erklärung (Modelo 3) ein. Wenn Sie außerhalb der EU/des EWR leben, prüfen Sie, ob Sie einen Steuervertreter in Portugal brauchen oder stattdessen die elektronischen Zustellungen der AT nutzen können. Auch Ihr Wohnsitzland kann den Gewinn besteuern; Doppelbesteuerungsabkommen erlauben Portugal in der Regel, hier gelegene Immobilien zu besteuern, mit einer Anrechnung in Ihrem Heimatland.

Befreiungen und Sonderfälle

Reinvestition in ein neues Eigenheim

Der Gewinn aus dem Verkauf Ihres eigenen ständigen Wohnsitzes (habitação própria e permanente) ist von der Steuer ausgenommen, wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind (Artikel 10 des IRS-Gesetzbuchs):

• Die verkaufte Immobilie war in den 12 Monaten vor dem Verkauf (oder vor der Reinvestition, falls diese zuerst erfolgte) Ihr ständiger Wohnsitz oder der Ihres Haushalts, nachgewiesen durch Ihre Steueradresse (domicílio fiscal).
• Sie reinvestieren den Veräußerungswert abzüglich eines abgelösten Hypothekendarlehens in Kauf, Bau, Erweiterung oder Verbesserung eines anderen ständigen Wohnsitzes in Portugal oder einem anderen EU-/EWR-Land, das Steuerinformationen mit Portugal austauscht.
• Die Reinvestition erfolgt zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf.
• Sie geben Ihre Reinvestitionsabsicht und den Betrag in der IRS-Erklärung für das Verkaufsjahr an.
• Sie ziehen in das neue Eigenheim ein und machen es zu Ihrer Steueradresse, in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf.

Reinvestieren Sie nur einen Teil des Geldes, ist nur der entsprechende Teil des Gewinns befreit. Schließen Sie die Reinvestition nicht ab, wird der Gewinn steuerpflichtig, zuzüglich Ausgleichszinsen. Seit 2026 kann die Reinvestitionsfrist ausgesetzt werden, wenn der Kauf aus Gründen, die Sie nicht zu vertreten haben, scheitert und vor Gericht geht.

Diese Befreiung knüpft an ein Eigenheim an, das Ihre portugiesische Steueradresse war, und ist daher vor allem für Steuerinländer relevant. Wenn Sie kurz vor dem Verkauf ins Ausland gezogen sind, lassen Sie sich beraten, bevor Sie sich darauf verlassen.

Reinvestition in bezahlbaren Mietwohnraum (2026–2029)

Eine mit dem Decreto-Lei 97/2026 eingeführte Regel gilt für Verkäufe zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2029. Sie nimmt den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims oder anderer Wohnimmobilien aus, wenn Sie den Erlös im selben Zeitfenster (24 Monate vorher/36 Monate nachher) in portugiesische Wohnungen reinvestieren, die zu Wohnzwecken zu Mieten innerhalb der in diesem Gesetzesdekret festgelegten Obergrenzen vermietet werden. Die Immobilie muss innerhalb von sechs Monaten vermietet, in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet und darf innerhalb von fünf Jahren nicht verkauft werden. Die Mietobergrenzen und Bedingungen sind detailliert; prüfen Sie sie daher mit einem Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.

Reinvestition in ein Altersvorsorgeprodukt (ab 65 oder im Ruhestand)

Wenn Sie oder Ihr Ehe- oder Lebenspartner 65 Jahre oder älter oder im Ruhestand sind, kann der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims ausgenommen werden, wenn Sie den Erlös (abzüglich eines abgelösten Hypothekendarlehens) innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf in ein geeignetes Produkt investieren: einen Lebensversicherungs-Sparvertrag, eine individuelle Mitgliedschaft in einem offenen Pensionsfonds, Beiträge zum öffentlichen Kapitalisierungssystem oder ein Paneuropäisches Privates Pensionsprodukt (PEPP). Versicherungs- und Pensionsfondsprodukte müssen Ihnen mindestens 10 Jahre lang ein regelmäßiges Einkommen zahlen, mit jährlichen Auszahlungen von höchstens 7,5 % des investierten Betrags.

Vor dem 1. Januar 1989 erworbene Immobilien

Gewinne aus Immobilien, die Sie vor dem 1. Januar 1989 (dem Inkrafttreten des IRS-Gesetzbuchs) gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben, werden aufgrund von Übergangsregeln grundsätzlich nicht besteuert. Den Verkauf melden Sie trotzdem, in Anexo G1. Für Bauland gilt ein anderer Stichtag, und die Lage kann weniger eindeutig sein, wenn später ein Gebäude errichtet oder wesentlich umgebaut wurde; prüfen Sie daher Ihren Fall.

Rechenbeispiel (nur zur Veranschaulichung)

Die folgenden Zahlen sind gerundete Werte zur Veranschaulichung. Der Koeffizient von 1,20 ist angenommen, nicht der amtliche Wert.

Ein Steuerinländer kaufte 2014 eine Wohnung und verkauft sie 2026. Sie war nicht sein Eigenheim.

Beträgt das übrige steuerpflichtige Einkommen €30.000, werden die €56.000 hinzugerechnet, was €86.000 ergibt. Nach der Tabelle 2026 beträgt die zusätzliche IRS auf diesen Teil rund €23.700, etwa 21 % des gesamten Gewinns, vor persönlichen Abzügen.

Ein Nichtansässiger mit demselben Gewinn und €30.000 Einkommen im Ausland hätte einen Steuersatz auf Basis von €86.000 weltweitem Einkommen (ein Durchschnittssatz von etwa 35 %), angewendet nur auf die €56.000. Das ergibt rund €19.500.

Wäre die Wohnung das Eigenheim des Verkäufers gewesen und hätte er die €400.000 fristgerecht in ein neues Eigenheim gesteckt, wäre der Gewinn vollständig ausgenommen.

Den Verkauf angeben

1. Unterlagen sammeln: Kauf- und Verkaufsurkunden, Belege über IMT und Stempelsteuer, Rechnungen für Arbeiten und Gebühren, die Steuerregisternummer der Immobilie (artigo matricial) und Kontoauszüge zum Hypothekendarlehen, falls Sie reinvestieren.
2. Reichen Sie die IRS-Erklärung (Modelo 3) für das Verkaufsjahr zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres ein. Ein Verkauf 2026 gehört in die 2027 eingereichte Erklärung. Siehe unseren Leitfaden zur IRS-Erklärung.
3. Füllen Sie Anexo G aus mit Verkaufs- und Kaufdatum und -wert, den Kosten und gegebenenfalls Ihrer Reinvestitionsabsicht und dem Betrag. Verwenden Sie Anexo G1 für nicht steuerpflichtige Verkäufe, etwa von vor 1989 erworbenen Immobilien.
4. Melden Sie die Reinvestition in späteren Erklärungen, sobald Sie sie vornehmen, und bewahren Sie Nachweise auf, dass das neue Eigenheim Ihre Steueradresse ist.
5. Zahlen Sie, wenn die AT den Steuerbescheid (nota de liquidação) erlässt. Bei der Beurkundung wird nichts einbehalten.

Auf der anderen Seite des Geschäfts zahlt der Käufer die IMT und die Stempelsteuer (0,8 % des Preises) auf den Kauf, nicht der Verkäufer.

Wenn Sie die Immobilie auch vermietet haben, werden die Mieteinnahmen gesondert besteuert; siehe unseren Leitfaden zu Mieteinnahmen.

Häufige Fehler von Ausländern

• Fehlende Rechnungen. Bar oder ohne Rechnung auf Ihren Namen bezahlte Arbeiten können in der Regel nicht abgezogen werden.
• Vergessen, die Reinvestitionsabsicht anzugeben, in der Erklärung für das Verkaufsjahr.
• Nicht aktualisierte Steueradresse. Die Befreiung setzt voraus, dass Ihr domicílio fiscal am Eigenheim liegt, sowohl beim verkauften als auch beim gekauften.
• Annehmen, dass Nichtansässige 28 % zahlen. Diese Regel endete 2022, und Sie müssen jetzt Ihr weltweites Einkommen angeben.
• Verkauf im Jahr des Wohnsitzwechsels. Eine unterjährige Ansässigkeit kann ändern, welche Regeln für den Gewinn gelten.
• Die Steuer im Heimatland ignorieren, das den Gewinn ebenfalls besteuern und die portugiesische Steuer anrechnen kann.

Wie ein Steuerberater helfen kann

Bei einem einfachen Verkauf mit vollständigen Unterlagen reichen viele die Erklärung selbst ein. Ein zertifizierter Buchhalter (contabilista certificado) lohnt sich, wenn der Gewinn hoch ist, Sie sich auf eine Reinvestitionsbefreiung stützen wollen, Sie als Nichtansässiger Ihr weltweites Einkommen angeben, die Immobilie geerbt wurde oder im Miteigentum steht oder Sie um den Verkaufszeitpunkt herum das Land wechseln. Er kann die abzugsfähigen Kosten prüfen, den richtigen Koeffizienten anwenden, den Verkauf zeitlich planen und Anexo G korrekt ausfüllen. Auf Accountants Hub finden Sie Steuerberater mit Schwerpunkt Immobilien oder mit Schwerpunkt IRS-Erklärungen.