Impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier au Portugal (résidents et non-résidents)

Vendre un appartement à Lisbonne ou une villa en Algarve peut dégager une plus-value imposable importante, appelée mais-valia en portugais. Bonne nouvelle : le Portugal n’impose que la moitié de la plus-value, permet de déduire toute une série de frais et prévoit des exonérations si vous réinvestissez dans un nouveau logement. Ce guide explique comment la plus-value est calculée, comment résidents et non-résidents sont imposés en 2026, quelles exonérations existent et comment déclarer la vente.

Il concerne les particuliers qui vendent un bien qu’ils détiennent en nom propre. Les biens détenus via une société, ou affectés à une activité commerciale ou indépendante, obéissent à d’autres règles.

Comment la plus-value imposable est calculée

La plus-value est la différence entre le prix de vente et ce que le bien vous a coûté, avec quelques ajustements prévus par le code de l’IRS (Código do IRS, articles 44 à 51) :

1. Valeur de vente (valor de realização). En principe, le prix figurant dans l’acte. Si la valeur fiscale du bien retenue pour l’IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, l’impôt sur les mutations immobilières) est supérieure au prix, l’administration fiscale (AT, Autoridade Tributária) retient cette valeur plus élevée, sauf si vous prouvez que le prix réel était inférieur.
2. Valeur d’acquisition. La valeur sur laquelle l’IMT a été calculé lors de votre achat. Pour un bien hérité ou reçu en donation, c’est la valeur retenue pour le droit de timbre (imposto do selo).
3. Correction de l’inflation. Si plus de 24 mois se sont écoulés entre l’achat et la vente, la valeur d’acquisition est multipliée par un coefficient de dépréciation monétaire (coeficiente de desvalorização da moeda). Ces coefficients sont publiés chaque année par arrêté ministériel (portaria) pour les ventes de l’année ; le chiffre applicable à une vente de 2026 peut donc n’être confirmé qu’en fin d’année.
4. Ajoutez les frais que vous pouvez justifier, par exemple :
   • l’IMT et le droit de timbre payés à l’achat, ainsi que les frais de notaire, d’inscription au registre foncier et d’avocat liés à l’achat
   • les travaux d’amélioration (encargos com a valorização) réalisés au cours des 12 dernières années, avec factures
   • les frais de vente, comme la commission de l’agent immobilier et le certificat énergétique

En résumé : plus-value = valeur de vente − (valeur d’acquisition × coefficient) − frais d’achat − travaux des 12 dernières années − frais de vente.

Conservez toutes les factures, de préférence établies à votre NIF (número de identificação fiscal, votre numéro fiscal). Les devis d’entrepreneurs, les virements bancaires sans facture et les travaux réalisés il y a plus de 12 ans ne sont en général pas pris en compte.

L’imposition des résidents : la moitié de la plus-value au barème progressif

Si vous êtes résident fiscal portugais (voir quand devient-on résident fiscal), 50 % de votre plus-value immobilière nette de l’année s’ajoutent à vos autres revenus (englobamento, globalisation) et sont imposés au barème progressif normal de l’IRS. Les plus-values et moins-values sur les biens vendus la même année sont d’abord compensées.

Les taux 2026, fixés par la loi de finances 2026 (Lei 73-A/2025), sont les suivants :

S’y ajoute une surtaxe de solidarité (taxa adicional de solidariedade) de 2,5 % sur le revenu imposable compris entre 80 000 € et 250 000 €, et de 5 % au-delà de 250 000 €. Pour une vente réalisée en 2025 (déclarée en 2026), c’est le barème 2025 qui s’applique, avec des tranches légèrement différentes.

Comme la moitié de la plus-value s’ajoute à votre salaire, votre pension ou vos revenus d’activité, une vente importante peut vous faire basculer dans les tranches les plus élevées. Choisir de vendre en fin d’année ou au début de l’année suivante, ou répartir deux ventes sur deux années fiscales, peut changer le résultat.

L’imposition des non-résidents depuis 2023

Jusqu’à fin 2022, les non-résidents payaient un taux fixe de 28 % sur 100 % de la plus-value, ce que la Cour de justice de l’UE avait jugé discriminatoire. La loi de finances 2023 (Lei 24-D/2022) a modifié les règles pour les ventes à partir du 1er janvier 2023 :

• Seuls 50 % de la plus-value sont imposés, comme pour les résidents.
• Cette moitié est imposée au barème progressif de l’IRS présenté ci-dessus, et non à un taux fixe.
• Le taux est déterminé en tenant compte de l’ensemble de vos revenus, y compris ceux perçus hors du Portugal, comme si vous étiez résident. Le taux obtenu ne s’applique qu’à la plus-value portugaise. L’AT a confirmé cette lecture dans son Ofício Circulado 20255/2023.

En pratique, vous devez donc déclarer vos revenus mondiaux dans la déclaration portugaise. Un non-résident disposant de revenus modestes à l’étranger paie en général moins qu’avec l’ancienne règle des 28 %. Celui qui a des revenus élevés à l’étranger peut payer un taux proche du taux maximal sur la moitié imposable.

Les non-résidents déposent eux aussi une déclaration d’IRS portugaise (Modelo 3) pour l’année de la vente. Si vous vivez hors de l’UE/EEE, vérifiez si vous devez désigner un représentant fiscal au Portugal ou si vous pouvez utiliser à la place les notifications électroniques de l’AT. Votre pays de résidence peut aussi imposer la plus-value ; les conventions fiscales permettent généralement au Portugal d’imposer les biens situés sur son territoire, avec un crédit d’impôt dans votre pays de résidence.

Exonérations et cas particuliers

Réinvestir dans une nouvelle résidence principale

La plus-value sur la vente de votre résidence principale et permanente (habitação própria e permanente) est exclue de l’impôt si toutes les conditions suivantes sont remplies (article 10 du code de l’IRS) :

• Le bien vendu était votre résidence permanente ou celle de votre foyer, attestée par votre adresse fiscale (domicílio fiscal), au cours des 12 mois précédant la vente (ou précédant le réinvestissement, s’il a eu lieu en premier).
• Vous réinvestissez la valeur de vente moins le crédit immobilier éventuellement remboursé dans l’achat, la construction, l’agrandissement ou l’amélioration d’une autre résidence permanente au Portugal ou dans un autre pays de l’UE/EEE qui échange des informations fiscales avec le Portugal.
• Le réinvestissement a lieu entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
• Vous indiquez votre intention de réinvestir, et le montant, dans la déclaration d’IRS de l’année de la vente.
• Vous emménagez dans le nouveau logement et en faites votre adresse fiscale, en général dans les 12 mois suivant l’achat.

Si vous ne réinvestissez qu’une partie de la somme, seule la part correspondante de la plus-value est exonérée. Si vous ne menez pas le réinvestissement à terme, la plus-value devient imposable, avec des intérêts compensatoires. Depuis 2026, le délai de réinvestissement peut être suspendu si l’achat échoue pour des raisons indépendantes de votre volonté et que l’affaire est portée en justice.

Cette exonération est conçue autour d’un logement qui était votre adresse fiscale portugaise ; elle concerne donc surtout les résidents. Si vous êtes parti à l’étranger peu avant la vente, faites-vous conseiller avant de compter dessus.

Réinvestir dans le logement locatif abordable (2026–2029)

Une règle introduite par le Decreto-Lei 97/2026 s’applique aux ventes réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029. Elle exclut la plus-value sur la vente de votre résidence principale ou d’un autre bien résidentiel si vous réinvestissez le produit de la vente, dans la même fenêtre de 24 mois avant / 36 mois après, dans des logements portugais loués à usage d’habitation à des loyers ne dépassant pas les plafonds fixés par ce décret-loi. Le bien doit être loué dans un délai de six mois, loué pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années, et ne pas être vendu dans les cinq ans. Les plafonds de loyer et les conditions sont détaillés : vérifiez-les avec un comptable avant de vous engager.

Réinvestir dans un produit de retraite (65 ans ou plus, ou retraité)

Si vous-même, votre conjoint ou votre partenaire avez 65 ans ou plus, ou êtes à la retraite, la plus-value sur la vente de votre résidence principale peut être exclue si, dans les six mois suivant la vente, vous utilisez le produit (moins le crédit éventuellement remboursé) pour acheter un produit éligible : un contrat d’assurance-vie d’épargne, une adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert, des cotisations au régime public de capitalisation, ou un produit paneuropéen d’épargne-retraite individuelle (PEPP). Les produits d’assurance et de fonds de pension doivent vous verser un revenu régulier pendant au moins 10 ans, avec des versements annuels ne dépassant pas 7,5 % du montant investi.

Biens acquis avant le 1er janvier 1989

Les plus-values sur des biens que vous avez achetés, hérités ou reçus en donation avant le 1er janvier 1989 (date d’entrée en vigueur du code de l’IRS) ne sont en général pas imposées, en vertu de règles transitoires. Vous déclarez tout de même la vente, dans l’Anexo G1. Les terrains à bâtir obéissent à une autre date limite, et la situation peut être moins claire si un bâtiment a ensuite été construit ou substantiellement reconstruit : vérifiez votre cas.

Exemple chiffré (à titre d’illustration uniquement)

Les chiffres ci-dessous sont arrondis, à titre d’illustration. Le coefficient de 1,20 est une hypothèse, pas le chiffre officiel.

Un résident portugais a acheté un appartement en 2014 et le vend en 2026. Ce n’était pas sa résidence principale.

Si ses autres revenus imposables s’élèvent à 30 000 €, les 56 000 € s’y ajoutent, soit 86 000 €. D’après le barème 2026, l’IRS supplémentaire sur cette tranche atteint environ 23 700 €, soit environ 21 % de la plus-value totale, avant déductions personnelles.

Un non-résident réalisant la même plus-value, avec 30 000 € de revenus à l’étranger, se verrait appliquer un taux calculé sur 86 000 € de revenus mondiaux (un taux moyen d’environ 35 %), uniquement sur les 56 000 €. Cela représente environ 19 500 €.

Si l’appartement avait été la résidence principale du vendeur et qu’il avait placé les 400 000 € dans une nouvelle résidence principale dans les délais, la plus-value aurait été entièrement exclue.

Déclarer la vente

1. Rassemblez les documents : actes d’achat et de vente, reçus d’IMT et de droit de timbre, factures de travaux et d’honoraires, numéro d’inscription du bien au cadastre fiscal (artigo matricial), et relevés de crédit immobilier si vous comptez réinvestir.
2. Déposez la déclaration d’IRS (Modelo 3) de l’année de la vente entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante. Une vente de 2026 figure dans la déclaration déposée en 2027. Voir notre guide de la déclaration d’IRS.
3. Remplissez l’Anexo G avec les dates et valeurs de vente et d’achat, les frais et, le cas échéant, votre intention de réinvestir et le montant. Utilisez l’Anexo G1 pour les ventes non imposées, comme les biens acquis avant 1989.
4. Déclarez le réinvestissement dans les déclarations suivantes au fur et à mesure, et conservez la preuve que le nouveau logement est votre adresse fiscale.
5. Payez lorsque l’AT émet l’avis d’imposition (nota de liquidação). Rien n’est retenu lors de la signature de l’acte.

De l’autre côté de la transaction, c’est l’acheteur qui paie l’IMT et le droit de timbre (0,8 % du prix) sur l’achat, pas le vendeur.

Si vous avez aussi loué le bien, les loyers sont imposés séparément ; voir notre guide des revenus locatifs.

Les pièges courants pour les étrangers

• Factures manquantes. Les travaux payés en espèces ou sans facture à votre nom ne peuvent généralement pas être déduits.
• Oublier d’indiquer l’intention de réinvestir dans la déclaration de l’année de la vente.
• Adresse fiscale non mise à jour. L’exonération suppose que votre domicílio fiscal soit au logement, tant celui que vous vendez que celui que vous achetez.
• Croire que les non-résidents paient 28 %. Cette règle a pris fin en 2022, et vous devez désormais déclarer vos revenus mondiaux.
• Vendre l’année où vous changez de résidence. Une résidence sur une partie de l’année peut modifier les règles applicables à la plus-value.
• Ignorer l’impôt dans votre pays d’origine, qui peut aussi imposer la plus-value et accorder un crédit pour l’impôt portugais.

Comment un comptable peut vous aider

Pour une vente simple avec tous les justificatifs, beaucoup de personnes déclarent elles-mêmes. Un comptable certifié (contabilista certificado) vaut la dépense lorsque la plus-value est importante, que vous comptez sur une exonération pour réinvestissement, que vous êtes non-résident et devez déclarer vos revenus mondiaux, que le bien a été hérité ou est détenu en indivision, ou que vous changez de pays au moment de la vente. Il peut vérifier les frais déductibles, appliquer le bon coefficient, choisir le moment de la vente et remplir correctement l’Anexo G. Vous pouvez trouver des comptables spécialisés en immobilier ou en déclarations d’IRS sur Accountants Hub.