Belasting op de winst bij verkoop van vastgoed in Portugal (inwoners en niet-inwoners)

De verkoop van een appartement in Lissabon of een villa in de Algarve kan een flinke belastbare winst opleveren, in het Portugees mais-valia genoemd. Het goede nieuws is dat Portugal slechts de helft van de winst belast, u een reeks kosten laat aftrekken en vrijstellingen biedt als u herinvesteert in een nieuwe woning. Deze gids legt uit hoe de winst wordt berekend, hoe inwoners en niet-inwoners in 2026 worden belast, welke vrijstellingen er zijn en hoe u de verkoop aangeeft.

De gids gaat over particulieren die vastgoed verkopen dat zij persoonlijk bezitten. Vastgoed dat via een bedrijf wordt gehouden, of dat wordt gebruikt in een onderneming of zzp-activiteit, valt onder andere regels.

Hoe de belastbare winst wordt berekend

De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en wat het pand u heeft gekost, met enkele correcties die in de IRS-wet staan (Código do IRS, artikelen 44 tot en met 51):

1. Verkoopwaarde (valor de realização). Normaal gesproken de prijs in de akte. Is de fiscale waarde van het pand die voor de IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, de overdrachtsbelasting) wordt gebruikt hoger dan de prijs, dan hanteert de belastingdienst (AT, Autoridade Tributária) die hogere waarde, tenzij u aantoont dat de werkelijke prijs lager was.
2. Verkrijgingswaarde. De waarde waarover IMT werd geheven toen u kocht. Bij geërfd of geschonken vastgoed is het de waarde die voor het zegelrecht (imposto do selo) is gebruikt.
3. Inflatiecorrectie. Zijn er meer dan 24 maanden verstreken tussen aankoop en verkoop, dan wordt de verkrijgingswaarde vermenigvuldigd met een geldontwaardingscoëfficiënt (coeficiente de desvalorização da moeda). De coëfficiënten worden elk jaar bij ministeriële regeling (portaria) gepubliceerd voor de verkopen van dat jaar, dus het cijfer voor een verkoop in 2026 wordt mogelijk pas laat in het jaar bevestigd.
4. Tel de kosten op die u kunt aantonen, bijvoorbeeld:
   • IMT en zegelrecht die u bij de aankoop betaalde, plus notaris-, kadaster- en juridische kosten voor de aankoop
   • verbouwingen (encargos com a valorização) uitgevoerd in de laatste 12 jaar, met facturen
   • verkoopkosten, zoals makelaarscourtage en het energielabel

Kortom: winst = verkoopwaarde − (verkrijgingswaarde × coëfficiënt) − aankoopkosten − verbouwingen in de laatste 12 jaar − verkoopkosten.

Bewaar elke factuur, bij voorkeur op uw NIF (número de identificação fiscal, uw fiscale nummer). Offertes van aannemers, bankoverschrijvingen zonder factuur en werk van meer dan 12 jaar geleden tellen in de regel niet mee.

Hoe inwoners worden belast: de helft van de winst tegen progressieve tarieven

Bent u fiscaal inwoner van Portugal (zie wanneer u fiscaal inwoner wordt), dan wordt 50% van uw netto vastgoedwinst over het jaar opgeteld bij uw overige inkomen (englobamento, samentelling) en belast tegen de gewone progressieve IRS-tarieven. Winsten en verliezen op vastgoed dat in hetzelfde jaar is verkocht, worden eerst met elkaar verrekend.

De tarieven voor 2026, vastgesteld in de Staatsbegroting 2026 (Lei 73-A/2025), zijn:

Daarbovenop geldt een solidariteitstoeslag (taxa adicional de solidariedade) van 2,5% op belastbaar inkomen tussen €80.000 en €250.000 en 5% boven €250.000. Voor een verkoop in 2025 (aangegeven in 2026) geldt de tarieftabel van 2025, met iets andere schijven.

Omdat de helft van de winst wordt opgeteld bij uw salaris, pensioen of ondernemingsinkomen, kan een grote verkoop u in de hoogste schijven brengen. Kiezen of u aan het eind van het ene jaar of aan het begin van het volgende verkoopt, of twee verkopen over twee belastingjaren spreiden, kan het resultaat veranderen.

Hoe niet-inwoners sinds 2023 worden belast

Tot eind 2022 betaalden niet-inwoners een vast tarief van 28% over 100% van de winst, wat het Hof van Justitie van de EU discriminerend had geoordeeld. De Staatsbegroting 2023 (Lei 24-D/2022) wijzigde de regels voor verkopen vanaf 1 januari 2023:

• Slechts 50% van de winst wordt belast, net als bij inwoners.
• Die helft wordt belast tegen de progressieve IRS-tarieven uit de tabel hierboven, niet tegen een vast tarief.
• Het tarief wordt bepaald door rekening te houden met al uw inkomen, inclusief inkomen dat buiten Portugal is verdiend, alsof u inwoner was. Het resulterende tarief wordt alleen toegepast op de Portugese winst. De AT bevestigde deze lezing in haar Ofício Circulado 20255/2023.

In de praktijk betekent dit dat u uw wereldwijde inkomen moet opgeven in de Portugese aangifte. Een niet-inwoner met een bescheiden inkomen in het buitenland betaalt meestal minder dan onder de oude 28%-regel. Iemand met een hoog inkomen in het buitenland kan bijna het toptarief betalen over de belastbare helft.

Niet-inwoners dienen ook een Portugese IRS-aangifte (Modelo 3) in over het jaar van de verkoop. Woont u buiten de EU/EER, controleer dan of u een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal nodig hebt of in plaats daarvan de elektronische notificaties van de AT kunt gebruiken. Uw woonland kan de winst ook belasten; belastingverdragen laten Portugal meestal het hier gelegen vastgoed belasten, met een verrekening in uw woonland.

Vrijstellingen en bijzondere gevallen

Herinvesteren in een nieuwe hoofdwoning

De winst op de verkoop van uw eigen vaste woning (habitação própria e permanente) is uitgesloten van belasting als aan al deze voorwaarden is voldaan (artikel 10 van de IRS-wet):

• Het verkochte pand was uw vaste woning of die van uw huishouden, blijkend uit uw fiscale adres (domicílio fiscal), in de 12 maanden vóór de verkoop (of vóór de herinvestering, als die eerst kwam).
• U herinvesteert de verkoopwaarde min een eventueel afgeloste hypotheek in de aankoop, bouw, uitbreiding of verbetering van een andere vaste woning in Portugal of een ander EU/EER-land dat belastinginformatie uitwisselt met Portugal.
• De herinvestering vindt plaats tussen 24 maanden vóór en 36 maanden na de verkoop.
• U vermeldt uw voornemen tot herinvestering, en het bedrag, in de IRS-aangifte over het jaar van de verkoop.
• U trekt in de nieuwe woning en maakt die tot uw fiscale adres, in de regel binnen 12 maanden na de aankoop.

Herinvesteert u slechts een deel van het geld, dan is alleen het overeenkomstige deel van de winst vrijgesteld. Voltooit u de herinvestering niet, dan wordt de winst belastbaar, met compenserende rente. Sinds 2026 kan de herinvesteringstermijn worden opgeschort als de aankoop om redenen buiten uw macht niet doorgaat en er een rechtszaak volgt.

Deze vrijstelling draait om een woning die uw Portugese fiscale adres was, en is dus vooral relevant voor inwoners. Bent u kort vóór de verkoop naar het buitenland verhuisd, laat u dan adviseren voordat u erop rekent.

Herinvesteren in betaalbare huurwoningen (2026–2029)

Een regel die is ingevoerd bij Decreto-Lei 97/2026 geldt voor verkopen tussen 1 januari 2026 en 31 december 2029. Hij sluit de winst uit op de verkoop van uw hoofdwoning of ander woonvastgoed als u de opbrengst, binnen dezelfde termijn van 24 maanden vóór/36 maanden na, herinvesteert in Portugese woningen die voor bewoning worden verhuurd tegen huren binnen de maxima die in dat decreet zijn vastgesteld. Het pand moet binnen zes maanden worden verhuurd, in de eerste vijf jaar ten minste 36 maanden verhuurd zijn en mag niet binnen vijf jaar worden verkocht. De huurmaxima en voorwaarden zijn gedetailleerd, dus controleer ze met een boekhouder voordat u zich vastlegt.

Herinvesteren in een pensioenproduct (65+ of gepensioneerd)

Bent u of uw echtgenoot of partner 65 jaar of ouder, of gepensioneerd, dan kan de winst op de verkoop van uw hoofdwoning worden uitgesloten als u binnen zes maanden na de verkoop de opbrengst (min een eventueel afgeloste hypotheek) gebruikt om een geschikt product te kopen: een spaarverzekering (levensverzekering), individuele deelname in een open pensioenfonds, inleg in de publieke kapitaalregeling, of een Pan-Europees Persoonlijk Pensioenproduct (PEPP). Verzekerings- en pensioenfondsproducten moeten u ten minste 10 jaar een periodieke uitkering betalen, met jaarlijkse uitkeringen van niet meer dan 7,5% van het ingelegde bedrag.

Vastgoed verkregen vóór 1 januari 1989

Winst op vastgoed dat u vóór 1 januari 1989 (toen de IRS-wet in werking trad) hebt gekocht, geërfd of geschonken gekregen, wordt op grond van het overgangsrecht in de regel niet belast. U meldt de verkoop wel, in Anexo G1. Voor bouwgrond geldt een andere peildatum, en de situatie kan minder duidelijk zijn als er later een gebouw is neergezet of ingrijpend is herbouwd, dus controleer uw situatie.

Rekenvoorbeeld (alleen ter illustratie)

De onderstaande bedragen zijn ronde getallen ter illustratie. De coëfficiënt van 1,20 is aangenomen, niet het officiële cijfer.

Een inwoner van Portugal kocht in 2014 een appartement en verkoopt het in 2026. Het was niet zijn of haar hoofdwoning.

Bedraagt het overige belastbare inkomen €30.000, dan wordt de €56.000 daarbij opgeteld, wat €86.000 oplevert. Volgens de tabel van 2026 komt de extra IRS over dat deel uit op ongeveer €23.700, circa 21% van de volledige winst, vóór persoonlijke aftrekposten.

Een niet-inwoner met dezelfde winst en €30.000 inkomen in het buitenland krijgt een tarief op basis van €86.000 wereldwijd inkomen (een gemiddeld tarief van ongeveer 35%), toegepast op alleen de €56.000. Dat komt uit op ongeveer €19.500.

Was het appartement de hoofdwoning van de verkoper geweest en had die de €400.000 binnen de termijnen in een nieuwe hoofdwoning gestoken, dan was de winst volledig uitgesloten.

De verkoop aangeven

1. Verzamel documenten: aankoop- en verkoopakten, kwitanties van IMT en zegelrecht, facturen voor werkzaamheden en kosten, het kadastrale nummer van het pand (artigo matricial), en hypotheekoverzichten als u gaat herinvesteren.
2. Dien de IRS-aangifte (Modelo 3) in over het jaar van de verkoop, tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar. Een verkoop in 2026 hoort in de aangifte die in 2027 wordt ingediend. Zie onze gids over de IRS-aangifte.
3. Vul Anexo G in met de verkoop- en aankoopdata en -waarden, de kosten en, indien van toepassing, uw voornemen tot herinvestering en het bedrag. Gebruik Anexo G1 voor verkopen die niet worden belast, zoals vastgoed verkregen vóór 1989.
4. Meld de herinvestering in latere aangiften wanneer u die doet, en bewaar het bewijs dat de nieuwe woning uw fiscale adres is.
5. Betaal wanneer de AT de aanslag (nota de liquidação) oplegt. Bij de akte wordt niets ingehouden.

Aan de andere kant van de transactie betaalt de koper IMT en zegelrecht (0,8% van de prijs) over de aankoop, niet de verkoper.

Hebt u het pand ook verhuurd, dan wordt de huur apart belast; zie onze gids over huurinkomsten.

Veelgemaakte fouten van buitenlanders

• Ontbrekende facturen. Werkzaamheden die contant of zonder factuur op uw naam zijn betaald, zijn meestal niet aftrekbaar.
• Vergeten het voornemen tot herinvestering te vermelden in de aangifte over het jaar van de verkoop.
• Fiscaal adres niet bijgewerkt. De vrijstelling hangt ervan af dat uw domicílio fiscal op de woning staat, zowel de woning die u verkoopt als de woning die u koopt.
• Aannemen dat niet-inwoners 28% betalen. Die regel is in 2022 geëindigd, en u moet nu uw wereldwijde inkomen opgeven.
• Verkopen in het jaar waarin u van woonland verandert. Een gedeeltelijk jaar als inwoner kan veranderen welke regels op de winst van toepassing zijn.
• Belasting in uw woonland negeren, dat de winst ook kan belasten en een verrekening voor de Portugese belasting kan geven.

Hoe een boekhouder kan helpen

Bij een eenvoudige verkoop met alle papieren compleet doen veel mensen zelf aangifte. Een gecertificeerd boekhouder (contabilista certificado) is de moeite waard als de winst groot is, u wilt gebruikmaken van een herinvesteringsvrijstelling, u als niet-inwoner uw wereldwijde inkomen opgeeft, het pand geërfd of in mede-eigendom is, of u rond de verkoop naar een ander land verhuist. Hij of zij kan de aftrekbare kosten controleren, de juiste coëfficiënt toepassen, de verkoop goed timen en Anexo G correct invullen. U kunt op Accountants Hub boekhouders vinden die gespecialiseerd zijn in vastgoed of in IRS-aangiften.